2022樓市展望 利息疫情主導
轉眼間，2021年又即將完結，由於今年香港及內地新冠肺炎疫情都受控，除個別旅遊相關行業外，經濟大致回復正常。至於本年樓市，基本上也是穩定，上升幅度不足5%。
最令人意外的反而是成交量大增！計至12月中，全年物業成交金額達到8,651億元，預計至年底
將突破9,000億元。這將是一個歷史新高記錄，比1997年樓市最瘋狂的時候，物業成交金額是8,680億元還要高，成交宗數也達到近95,000宗，是2012年以來的新高。
各類物業中，二手住宅物業成交量上升幅度最高，由去年的46,903宗升至58,572(計至12月中)年底應超過60,000宗，上升近30%，其實自2012年來，二手住宅成交量從來從未超過50,000宗。成交金額也超過5,000億元，僅次於1997年的5,647億元。相信是疫情受控、低息持續，加上林鄭Plan威力在買家發揮功效。但供應方面，也因移民潮的出現而大增，有買有賣樓價上升有限，但卻造出超高成交金額量。
展望2022年，移民潮相信仍然持續，但數量可能減少。樓價會否因為受到刺激而上升，就要看看利率走勢，及會否引發新一波疫情。疫情很難估計，但靠過往經驗筆者相信香港及內地都應該能夠守得住！不過，來年利率走勢則較難預測。
筆者之前文章也討論過美國是萬般不願加息！但疫情在歐美國家一直不受控，供應鏈更發生嚴重問題，令物價一直上升，勞工也因疫情不願上班，令工資也在上升中，在通脹遠超2%的情況下，明年美國加息步伐將加快！美國在2018年的上一次收水過程中，香港受惠於資金充沛，利率只加了0.125厘，今次又會如何？
這方面更要看未來香港股市的吸引力，IPO市場好的話，美元利息即使稍高港息，資金仍會泊在港元。由於投資港股，實質上是投資內地的大企業，中國企業在反壟斷、私教改革、「共同富裕」及「地產調控」的背景下，明年上半年經濟展望也有隱憂！但為應付經濟下行風險，中央應會稍為放水，配合穩健的財政政策，預計明年下半年會好轉！
當然，通關也將短期內會實現，對香港樓市也將會是一項強心針。綜合各項因素，估計2022年的住宅樓價上半年也會平穩，明年下半年有望回升2%至5%之間！
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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