熱愛磚頭│英國業主面對長租公寓挑戰（李紫晶）
熱愛磚頭│英國業主面對長租公寓挑戰（李紫晶）
倫敦的租金不單回到疫情前水平，更創下紀錄新高。
上期總結英國樓市升幅強勁（+10.4%）兼租金升幅顯著（+5.6%），是難得的好時光。今年開局也不弱，英國房價在1月份上漲0.8%，是2005年以
來最大升幅；租金上升速度更快。
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根據房地產中介網站Rightmove的數據，倫敦以外地區的租金叫價比去年同期高出9.9%，平均每套房子月租1,068英鎊，倫敦則為2,142英鎊。由於在職人士和海外留學生逐漸重返工作地和校園，倫敦的租金不單回到疫情前水平，更創下紀錄新高；租客需求比去年同期增加32%，可出租房子數量卻減少了51%，因此該網站估計租金年內還有5%的增幅。
去年1月，紫晶在蘇格蘭買入的半獨立屋升幅也有9%，租金升幅超過10%，最重要是此項投資給在英國讀大學的子女一個很好的經濟實例，明白持有優質資產可以抵禦通脹；子女最初怕麻煩而反對置業，現在親身感受生活成本不斷增加，慶幸自己不用捱貴租之餘，還可考慮向租客加租，慢慢掌握到適當的理財態度，這個認知比金錢進賬更寶貴。
不過，世事豈會盡如人意，另一個在劍橋的出租物業去年不幸遇上租客欠租，損失大半年租金之餘，還要代付清潔費及電費，令紫晶認真地分析英國的租務市場是否仍然值得加注，有些發現值得與讀者分享。
首先，建議業主為現有出租物業購買業主保險，如有欠租可由保險公司承擔部份損失，保險費約160至200英鎊，雖然會令租金回報減少，但考慮到英國租務市場發展日後只會對業主更多約束，現在當買個安心吧！
事實上，租金回報率的確是有明顯下降趨勢，其中一個很重要的原因是出租物業本可享有40%按揭利息支出的稅務寛減，但由2021年開始已減至20%。
承造大量物業按揭的Nationwide Building Society在最近的報告計算了具體差別，20萬英鎊的物業如以75%按揭及還息不還本的情況下出租，月租800英鎊，扣除稅務及一般雜費，2021年前每年回報有2,160英鎊，2021年後只餘960英鎊，再加上息口趨升（英國已經連續兩個月加息四分一厘），若仍要供樓的英國收租業主，真的要認真計算一下。
去年投資額疫市新高
在英國買樓收租的業主，近年出現了強勁的對手──長租公寓。過去兩年，本土及外來的企業紛紛湧入，令英國長租公寓市場發展迅速。長租公寓是指那些Build to Rent的項目，包括學生宿舍、養老住宅以及服務式公寓。
《金融時報》最近報道，英國build-to-rent市場近年快速擴張，2021年吸引了41億英鎊的投資額，創歷史紀錄，完全無懼疫情困擾，參與的有本地和海外巨企，包括澳洲銀行麥格理Macquarie、英國保險巨頭Legal & General、美國高盛、英國百貨公司John Lewis等、萊斯銀行。我們熟悉的李嘉誠也有參與現時英國最大的長租公寓項目，在倫敦溫布頓公園地皮，興建8,000套長租公寓。
長租公寓是私樓業主的直接競爭者，建議投資者在英國買樓收租前，一定要查清楚附近是否有在建的長租公寓的項目及其目標客群，要盡量迴避。現時以倫敦為重心的東南部最多長租公寓，然後是以曼徹斯特城、利物浦為中心的北部，謝菲爾德、伯明罕、里茲等城市也有小量分佈。
競爭之外，長租公寓是否也能為我們帶來一些機遇呢？下期再探討。
李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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