胡國威專欄｜單純限制單位面積，並不足夠!
胡國威專欄｜單純限制單位面積，並不足夠!
發展局在公布下個財政年度的賣地計劃時，宣布日後單位下限面積280呎的規定，不單適用於政府賣地計劃，還會衍蓋至發展商修改契約重建項目。杜絕市場納米樓，原意回應市場「住大啲」訴求，但當樓價還高位徘徊，小市
民「住平啲」期望卻從未兌現。
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以差估署數字計算一層280呎單位，雖則平均售價435萬元，但一名首次置家借到盡90%按揭上車，今時今日都起碼要手持39,000元月入才過得到銀行審批，這裡還未計及他能否儲得到62萬元來支付首期連厘印等雜費支出、以及他是否衝得過心理關口、每個月用16,000元來供樓。月入39,000元，是政府為日後一手私樓新盤設定的入場門檻。
香港有幾多人入息達39,000元? 化作年薪等於470,000元，稅局資料沒有很細緻劃分，只知道年薪介乎40萬至50萬元的打工仔有229,000人；反觀，年薪40萬以下的人數一共102萬人，佔納稅人數191萬的53%。換言之，即將實施下限面積政策，會把超過一半打工仔趕絕新盤私樓市場外。
不過都戴定頭盔，這只是一個十分粗略的估算。因為我們不能一刀切說，這102萬人全部會置業；而且實際上這個界別的人，有人申請了「居所貸款扣稅」也反映出部份人已經置業了；但稅局數據卻的確反映出，按他們的入息要進駐日後的私樓新盤並不容易。
這批打工仔的出路，不是等公屋、就是抽居屋；但102萬人，對照每年推出的數目根本不足夠。今期新居屋七個屋苑、8,926個單位，量數杯水車薪，符合資格等抽籤也要碰運氣。公屋不合資格、居屋等不了，有住屋需就只放眼私樓。在私樓市場上，他可以捱貴租，又或者放眼現繩的二手納米樓，這又會否導致納米樓反而水漲船高?
早前超市搶糧，有人開玩笑說：「超市賣剩什麼，商家要反省，因為消費者行動說明其需求。」同一邏輯，套用樓市，一樣說得通。有代理行統計過新盤銷售數字，在2021-2022年度落成的單位中，實用面積低於752呎單位，發展商累計推出26,582夥，當中已售出21,625個，佔比81%；大單位呢? 期內推出5,541個單位，卻只售出3,077個，佔半約一半，這都側面反映市場對大單位承接力度。
我們不是鼓吹納米樓，只是我們要明白，納米樓之所以出現，是因市場有需求。當政府要一刀切杜絕納米樓時，必須在其他政策上加以配合補足，才能真正惠及市民；否則單單在樓價高企的環境下，純粹推出一個「住大啲」的政策，是不足夠的。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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