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2022年3月17日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2022年3月17日

胡國威專欄 - 胡國威 2022年3月17日


胡國威專欄|單純限制單位面積,並不足夠!
胡國威專欄|單純限制單位面積,並不足夠!
發展局在公布下個財政年度的賣地計劃時,宣布日後單位下限面積280呎的規定,不單適用於政府賣地計劃,還會衍蓋至發展商修改契約重建項目。杜絕市場納米樓,原意回應市場「住大啲」訴求,但當樓價還高位徘徊,小市

民「住平啲」期望卻從未兌現。

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以差估署數字計算一層280呎單位,雖則平均售價435萬元,但一名首次置家借到盡90%按揭上車,今時今日都起碼要手持39,000元月入才過得到銀行審批,這裡還未計及他能否儲得到62萬元來支付首期連厘印等雜費支出、以及他是否衝得過心理關口、每個月用16,000元來供樓。月入39,000元,是政府為日後一手私樓新盤設定的入場門檻。

香港有幾多人入息達39,000元? 化作年薪等於470,000元,稅局資料沒有很細緻劃分,只知道年薪介乎40萬至50萬元的打工仔有229,000人;反觀,年薪40萬以下的人數一共102萬人,佔納稅人數191萬的53%。換言之,即將實施下限面積政策,會把超過一半打工仔趕絕新盤私樓市場外。

不過都戴定頭盔,這只是一個十分粗略的估算。因為我們不能一刀切說,這102萬人全部會置業;而且實際上這個界別的人,有人申請了「居所貸款扣稅」也反映出部份人已經置業了;但稅局數據卻的確反映出,按他們的入息要進駐日後的私樓新盤並不容易。

這批打工仔的出路,不是等公屋、就是抽居屋;但102萬人,對照每年推出的數目根本不足夠。今期新居屋七個屋苑、8,926個單位,量數杯水車薪,符合資格等抽籤也要碰運氣。公屋不合資格、居屋等不了,有住屋需就只放眼私樓。在私樓市場上,他可以捱貴租,又或者放眼現繩的二手納米樓,這又會否導致納米樓反而水漲船高?

早前超市搶糧,有人開玩笑說:「超市賣剩什麼,商家要反省,因為消費者行動說明其需求。」同一邏輯,套用樓市,一樣說得通。有代理行統計過新盤銷售數字,在2021-2022年度落成的單位中,實用面積低於752呎單位,發展商累計推出26,582夥,當中已售出21,625個,佔比81%;大單位呢? 期內推出5,541個單位,卻只售出3,077個,佔半約一半,這都側面反映市場對大單位承接力度。

我們不是鼓吹納米樓,只是我們要明白,納米樓之所以出現,是因市場有需求。當政府要一刀切杜絕納米樓時,必須在其他政策上加以配合補足,才能真正惠及市民;否則單單在樓價高企的環境下,純粹推出一個「住大啲」的政策,是不足夠的。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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