熱愛磚頭│沿基建買樓 要追蹤兩類消息（李紫晶）
熱愛磚頭│沿基建買樓 要追蹤兩類消息（李紫晶）
紫晶現時房地產投資，主要是尋找因基建而出現價值重估的地區。
上星期提到本港住宅租金回報率不吸引。有朋友問紫晶是否看淡香港樓市，如果只是買樓收租，答案是「係」，但收租只是其中一種投資目標。點
差的市況亦有賺錢機會，用股市的說法便是Beta值不吸引，便追求Alpha值。在樓市便是揀選有升值潛力的目標，賺取跑贏大市的回報。
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我一直相信，不是買好股便可贏錢，買質素差的細股便一定輸。要看的是入市點及出市點。只要買入點高過賣出點，買騰訊（700）可以輸；相反，買莊家股也可以賺。我們要計算值博率、發生的概率以及預測錯誤時的應對策略。
紫晶現時房地產投資主要是尋找因基建而出現價值重估的地區。去年的施政報告提出「北部都會區」的構思成為政府現時最優先的發展策略，連「明日大嶼」亦已經讓路。「北部都會區」是指新界北部由西至東天水圍、元朗、粉嶺/上水一帶。這個地帶擁有多個跨境陸路口岸，已被定性為促進港深融合發展的最重要地區，將會是未來20年本港人口增長最活躍地區。
「北部都會區」面積超過300平方公里，包括元朗區（144.3平方公里）和北區（168平方公里）兩個地方行政區，大概等於全港27%面積。計劃提供92.6萬個住宅單位，讓250萬人居住，等如全港三分一人口。今後房地產的投資機會主要在這個地方。過去數月，多家發展商已積極買地或申請起樓，反映未來潛力之大。
北部都會區包括天水圍、元朗、粉嶺/上水3個現有新市鎮以及7個新發展區。7個新發展區是位於元朗的①元朗南及②洪水橋/廈村；位於粉嶺/上水的③粉嶺北、④文錦渡、⑤新界北新市鎮。而⑥新田/落馬洲及⑦古洞北在天水圍、元朗以及粉嶺/上水的中間位置。
現時規劃興建的新田及古洞站，會將東鐵及西鐵兩條路線在北部都會區連接起來，令整個九龍+新界的鐵路網由U形變為O形，南北兩面都可無縫連接，形成全港最大的閉環鐵路網絡，紫晶認為新田及古洞站是今後本港房地產最具潛力的地點。
鐵路規劃新聞要睇實
根據政府規劃，這7個新發展區的交通將有翻天覆地轉變。最快有鐵路連接的是古洞北（2027年通車）、洪水橋/廈村（2030年通車）。至於接駁錦上路與古洞之間的凹頭、牛潭尾、新田3個鐵路站要在2034年才落成。元朗南、粉嶺北、文錦渡及新界北新市鎮的交通基建仍處於概念性規劃階段，落實遙遙無期。
其實，香港鐵路發展近年進度大幅落後。2014年政府公佈的《鐵路發展策略2014》提出7條鐵路線，規劃直至2031年的本港鐵路網絡擴展方向。然而，7條鐵路線的建議落實時間全部落空，現時只有北環線及古洞站、洪水橋站、東湧延線（2029年竣工）、屯門南延線（2030年通車）落實有期，其餘東九龍線、南港島線﹙西段﹚、北港島線亦只聞樓梯響。
因此，若以基建作為房地產投資的依據，便要持續跟進兩類消息。首先是追蹤鐵路規劃的新聞。例如近期盛傳東九龍線的路線可能更改，北港島線更可能無疾而終，所以即使知道有新鐵路規劃的意向，也不能匆忙入市，最重要是留意正式規劃的公佈以及基建的施工與竣工日期。否則基建有變，便得不償失。
由於北部都會區是港深融合發展的重地，得到中央政府及深圳政府的加持，紫晶相信北部都會區的鐵路基建撻Q機會甚微。
發展商動向潛力指標
第二個要追蹤的消息是發展商的動向。如果鐵路提出規劃後，有發展商真金白銀在附近進行收購或買地，成事機會率便大大增加，因此，要留意發展商在潛在目標區域的動向。
以古洞為例，去年4月古洞北第一幅住宅官地招標。新地（016）以破紀錄的86.14億元投得，成為賣地紀錄中最昂貴的新界地皮。每方呎樓面地價超過7,100元。3個月後，會德豐地產以41億元奪得另一幅古洞住宅地皮，每呎樓面地價再破紀綠升至8499元，較新地投地的呎價高出18.3%。嘉里建設（683）亦不甘後人，在1個月後斥資約5億元購入古洞北17幅農地，相信未來將申請改劃興建住宅。
除了古洞外，新田站周邊亦有地產商的身影。又是新地出手，夥拍稀客置地（罕有興建住宅）合作發展的元朗牛潭尾石湖圍地皮，已向城規該會申請建設大型住宅項目，項目位於新田站旁。這些一線發展商動作頻頻，令紫晶相信古洞及新田的潛力甚高，因此在這地方尋覓投資目標，回報應該不俗。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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