熱愛磚頭│地產投資雙子星──香港新田深圳福鄰（李紫晶）
熱愛磚頭│地產投資雙子星──香港新田深圳福鄰（李紫晶）
深港口岸經濟帶建設已被列入全國、廣東省、深圳市大灣區建設的重要工作內容。
林鄭決定唔爭取連任，李家超將成為下任特首。林鄭喺最後一份施政報告拋出「北部都會區」的長遠規劃，與深
圳構建「雙城三圈」的跨境大型空間規劃。在新特首的領導下，「北部都會區」會否胎死腹中呢？
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李家超講到明：「北部都會區計劃，自己有份參與，對計劃看法正面。如果當選，會跟團隊再談這項目」。紫晶相信，下任特首不會改變北部都會區的構思，最多只會在規模或優先次序上，作出一些調整。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》已明確指出，支持落馬洲河套區港深創新及科技園（港深創科園）和毗鄰深圳科創園區的建設，以及優化提升深圳前海深港現代服務業合作區（前海合作區）的功能。港深創科園及前海合作區已是國家發展戰略一部分，北部都會區的構思只是回應國家層面的戰略，不會因特首換人而有變。
此外，深港口岸經濟帶建設已被列入全國、廣東省、深圳市大灣區建設的重要工作內容，並納入廣東省及深圳市的「十四五」規劃綱要。廣東省長王偉今年初已表示，將高水平規劃建設深港口岸經濟帶，積極對接香港「北部都會區」發展策略，拓展深港合作新空間。
口岸經濟帶融合 灣區發展必選
紫晶深信，「深圳南+香港北」的口岸經濟帶融合發展，是整個大灣區發展的必然選項。
上期提及的「新界北核心商務區」是呼應「前海合作區」而規劃出來的，今次討論的「港深緊密互動圈」同樣是回應「河套深港科技創新合作區」（科創合作區）另一個大型跨境項目的規劃而提出的。「科創合作區」是大灣區建設國際科技創新中心最重要的平台，亦是港深兩地推動創科產業發展的核心區域。
「科創合作區」位於深圳河的南北兩岸，採用「一區兩園」模式開發，分為深圳園區和香港園區。深圳園區位於深圳河北側，面積302萬平方米，分為東西兩翼兩個片區。西翼片區為福田保稅區，再細分為兩個功能分區：①中試（產品投產前的試驗）及產業化片區；②高端科研片區。
東翼片區位於皇崗口岸。由於皇崗/落馬洲口岸正進行重建，新口岸改為「一地兩檢」純旅檢口岸並取消貨檢，主體工程明年底完成。因重建而釋放的50萬平方米土地將成為東翼片區，由3個互聯的功能分區組成，包括：①服務樞紐片區，將建設「7 x 24」的活力國際化高端服務區；②協同創新片區：將與香港園區聯動發展；③國際社區片區：通過舊區、舊村改造，建成優質的國際化生活社區。
國際社區片區是深圳園區唯一涉及房地產發展的區域，將建造住宅開發區、學校、體育和娛樂空間等設施，並與深圳福鄰站連接。福鄰站是深圳地鐵7號線的車站，落成後至今仍未開通。特別的是，新皇崗口岸東側將增設一個「福鄰小口岸」，興建供行人及單車使用的橋樑，跨越深圳河連接港深創科園，並採取一地兩檢模式通關。
至於「科創合作區」的香港園區，最重要的項目必定是位於落馬洲河套區的港深創科園，佔地87萬平方米，面積是現時科學園3倍。創科園提供120萬平方米樓面面積，合共興建67座樓宇，優先發展醫療科技、大數據/人工智能、機械人、新材料、微電子及金融科技6個領域。園區的建造工程正全速進行，預計2024年底分階段落成第一批共8座樓宇。
根據《北部都會區發展策略》，創科園的對外交通聯繫將大幅改善。除了福鄰小口岸之外，還包括①北環綫支線在港深創科園設站點；②興建連接古洞北新發展區的道路。
不過，港深創科園87萬平方米的規模，與深圳園區超過300萬平方米面積比較，顯得相形見絀。因此，港府在港深創科園的基礎上，利用新皇崗口岸「一地兩檢」安排而釋放的20萬平方米土地，再加上落馬洲/新田一帶約130萬平方米土地，整合成為面積約240萬平方米的「新田科技城」，成為香港園區的統稱。
新田科技城 四路過境對接深圳
經過全面整合，新田科技城將有4條過境路徑與深圳對接：包括：①現有落馬洲支線鐵路站；②連接新皇崗口岸的道路；③連接新皇崗口岸的北環線支線；④連接福鄰小口岸的行人天橋。當中新皇崗口岸及福鄰小口岸將在深圳設置「一地兩檢」設施。根據構思，新田科技城將成為最密集的港深口岸對接地區，亦是港深跨境互動強度最突出的地區。
創新及科技局副局長鍾偉強早前強調，新田科技城是「城」，不是「園」，不限於建立重點創科研究合作基地和科創企業，而是建設成為匯聚科創人才工作及生活的宜居宜業綜合社區，帶來大量創科職位，從而積累創新資本和氛圍。
現時新田/落馬洲發展樞紐的可行性研究已大致完成，爭取提前1年在2024年展開工程。該發展樞紐總面積約320萬平方米土地（包括逾80萬平方米為棕地），約有50%為私人土地。根據初步規劃，住宅發展部份可提供31,000個單位，容納84,000名居民，同時提供作為經濟用途的土地，可創造64,000個就業機會。
「北部都會區」最重要的交通基建是北環線的建設，在東鐵線的上水站與西鐵線的錦上路站之間，建設一條北環線，並設四個站，即古洞、新田、牛潭尾、凹頭四個站，古洞站的建設最快，設計已經公布，明年開始動工。預期2027年落成，其餘3個站則預計2034年完工。
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根據現去資料，與新田科技城最息相關的交通基建便是新田站。新鴻基地產夥拍置地集團已率先在擬建新田站的旁邊土地，發展大型住宅項目，早前申請建設的規模近1.2萬個單位，媲美港島太古城，此外，毗鄰該項目的一幅面積達4.22萬平方呎的農地，以4,500萬元易手，未來有機會改劃為住宅項目。由於與新地+置地的項目僅相隔一條馬路。若合併發展，項目規模將更巨型。
紫晶相信，在這個港深緊密互動圈之中，圍繞新田站以及深圳福鄰站附近的房地產最值得投資。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
熱愛磚頭 - 李紫晶 舊文
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