《談國論企－黎偉成》內地樓市低迷冀控疫後漸改善
《談國論企－黎偉成》內地樓市低迷冀控疫後漸改善
《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於２０２２年４月份無疑加速下跌，惟
疫情在４月開始受到控制，央行對居民購買第一套房特別降息的優惠，而中共中央政治局於４月
２９日召開的會議指
出要「優化商品房預售資金監理」，理順和化解內地房地產開發企業經營、
銷售、發展和投資活動，料改善商品住宅房的銷情，內房有望回穩甚至漸俏。
＊疫情衝擊房地產市場和內房企須改善經營投資＊
來自中國國家統計局所發表的最新數字，顯示內地的房地產開發情況和開發商面對的困境，
頗為嚴重，特別是賴以為主的（甲）商品房銷售，情況大有每一愈況之向：（１）銷售面積於
２０２２年１－４月份累計３﹒９７６８億平方米，同比大幅減少２０﹒９％，相對於１－３月
份累計３﹒１億平方米所減的１３﹒８％擴大７﹒１個百分點，當然較１－２月份１﹒５７億平
方米的９﹒６％減幅，更是大為提升，因住宅商品房於１－４月份銷售面積僅３﹒３７２２億平
方米，和大減２５﹒４％所致。
此使商品住宅房的（２）銷售額，亦同步回落：於１－４月份累計達３﹒７７８９萬億元，
同比減少２９﹒５％，亦比１－３月份累２﹒９６５５萬億元所減的２２﹒７％多減６﹒８個百
分點，其中住宅商品房的減銷額度的幅度為３２﹒２％。
住宅商品房的銷情，相當差勁，其中重大因由乃（一）新冠肺炎ＣＯＶＩＤ－１９疫情在
２０２２年伊始在境內多處地方有限爆發，到３、４月份對多個城市和地方的衝擊明顯超於預期
，上海和北京等更是封區控制，令居民的消費投資以至生活都受到很大的困擾。據中國人民銀行
的金融統計數字，以商業銀行為主的金融機構對住戶貸款於２０２２年４月份淨減少２１７０億
元，特別是（ｉ）對消費貸款淨減少１０４４億元，而２０２１年４月份尚有淨增８１７億元，
顯示多地因惡疫封區檢測對居民消費有壓抑的效應。和（ｉｉ）對購買住宅貸款淨減少６０５億
元，而上年同期則淨增３４１７億元。凡此，印證疫情對特別是商品住宅房市道相當沉重之說非
虛。
同樣重要的，是（二）內地房地產開發商的經營投資政策和策略，有若幹是很不理想的，尤
其是（Ｉ）投資業務擴張的力度過份猛烈，並出現有為數不少的地盤在同一時段動工，資金壓力
相當大，遂得加大銷售住宅房地產項目的單位力度，強化資金回籠，問題是樓盤的銷情一旦不大
理想，問題就來了。
正因為（ＩＩ）內房企業開發的樓盤過份集中，使頗不少企業負債額度和資產負債比率嚴重
偏高，甚至個別企業出現長期資不抵債的情況，有個別內房企近一段時間已爆露此缺，使商業銀
行對房地產開發商的貸款融資和再貸款的態度和尺度，變得日益審慎，亦為資不抵債的內房債的
問題更為嚴重。
由是商業銀行審慎以待內房企業的信貸，使房企的國內貸款於１－４月份累計６８３７億元
和同比減少２４﹒４％，個人按揭貸款８０３３億元亦減２５﹒１％。
＊中共要求促進房地產市場平穩健康發展＊
至於（乙）內地以住宅商品房為主的房地產市場前景，亦存在頗不少憂疑之處：（ａ）全國
房地產開發投資於２０２２年１－４月份累計３﹒９１５４萬億元，同比減少２﹒１％，而１－
３月份累計２﹒７７６５萬億元尚增０﹒７％，由略增至稍減乃受住宅地產開發投資減少幅
２﹒１％所致；而住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡７４﹒７％之普。
和（ｂ）房地產開發投資中之新開工面積於１－４月所達２﹒８８７７億平方米，同比大幅
減少２８﹒４％；而期內的施工面積５７﹒７６９２萬億平方米，由輕微增加１﹒１％轉跌
０﹒１％。
麻煩的是（ｃ）商品房的待售面積，於２０２２年１－４月份累計達５﹒５７３５億平方米
，同比增加８﹒４％，其中住宅商品房待售２﹒７２２６億平方米的增幅更是１４﹒８％。大幅
減銷而待售大增，可見市場情況端的很差。
中共中央政治局於２０２２年４月２９日召開的會議，論及商品住宅房市場問題時，強調「
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，是要讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生活才
可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性和改
善性住房需求」，乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預售資
金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即：發展、要平
穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少了。
要指出，人行近期採取對家庭的首套房購置貸款降息，開了個好頭，故商業銀行得適度逐步
強化對房地產開發企業的支持，以緩和此一市場面對的種種惡性問題，最終化解住宅商品房對銀
行可能造成的貸款系統風險。《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠
ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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