拆局麒想 - 林嘉麒 2022年6月1日
《拆局麒想－林嘉麒》新世界踏入收成期，估值可大幅修復值得吸納
《拆局麒想－林嘉麒》新世界踏入收成期，估值可大幅修復值得吸納
《拆局麒想》全球首富馬斯克（Ｅｌｏｎ Ｍｕｓｋ）曾分享應對通脹的方法，最好擁有實
物資產，例如物業，或是持有生產優質產品的企業股票。這樣說，優質地產股而同時估值大折讓
的更不可以錯過。新世界（０００１７）現時每股帳面值８７﹒８４１元，市帳率０﹒３４２倍
，息率高達６﹒８％，一隻淨值８７元的股票，現在三折出售，每年接近７厘。再者，旗下多個
大型項目發展漸見成熟，可進一步提升集團更高的價值。
新世界旗下品牌Ｋ１１是集團近十多年發展最具潛力的新元素，成功將文化藝術及商業項目
合二為一。近年落成的Ｋ１１ Ｍｕｓｅａ甚受年輕人歡迎，佔整體顧客七成，連同鰂魚湧的甲
級寫字樓Ｋ１１ ＡＴＥＬＩＥＲ Ｋｉｎｇ＇ｓ Ｒｏａｄ，帶動集團中期業績之經常性租金
收入上升，以及營運效率提升，物業投資分部業績按年強勁增長２５﹒８％，相比於整體同業下
跌半成情況更理想。Ｋ１１首創的文化零售模式，受到廣泛消費者認可，不單止香港，內地發展
同樣順利。期內Ｋ１１中國內地銷售額按年大增３９％。目前，包括香港在內，Ｋ１１品牌已落
戶國內６個城市，集團計劃於２０２６財年布局到１０個城市。近日國務院宣布１２萬億元人民
幣措施穩經濟，料內地經濟在後疫情時代尤其零售消費市場將有強勁反彈，Ｋ１１在復甦機遇中
，進行的商業戰略性布局更有作為。
事實上，新世界早已積極於內地發展，早前就成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部份管理
服務的項目，透過輕資產管理的合作模式，將旗下專為新世代打造的「文化沙盒」，亦是Ｋ１１
Ｓｅｌｅｃｔ首次引入上海，也是正式進軍輕資產管理市場，預計２０２３年底商業管理輕資
產項目將增至１０個。集團計劃在內地大灣區、長三角地區以及香港，將再開設２４個Ｋ１１商
場，屆時將擁有３８個Ｋ１１商場，包括文化辦公室、服務式公寓等。粗略估計，內地一二線城
市的每個商場項目價值１至２億元人民幣不等，以Ｋ１１品牌上的價值優勢，集團整體價值再可
大大提高。
另外，物業發展方面佔集團上半年收入兩成六，除未分攤企業費用前的營業溢利更是高達六
成二。其中，未來更值得留意的並不單是豪宅項目而是長沙灣的三個項目。新世界於２０１７年
大舉投資長沙灣，先後投得３幅商業地，合共投資逾２００億元，致力建立區內首個全新大型「
甲廈商圈」。九龍西是香港對外的運輸重要樞紐，連接貨櫃碼頭、國際機場及港珠澳大橋。內地
已把前海特別經濟區擴大八倍，香港政府相應配合全局發展新界西基建連接九龍西，強化香港與
內地的商貿聯繫，積極融入大灣區未來超速發展機遇，令長沙灣成為香港下一個極具潛力核心商
業區。長沙灣三個商業項目將全面竣工，包括荔枝角道８８８號項目、瓊林街項目及永康街項目
，總樓面面積高達２２０萬平方呎，集團計劃其中一半樓面擬保留長線收租。其中，荔枝角道
８８８號項目已率先落成，逐步交樓予買家，而早於２０２０年底開始出售，至今累沽約７５％
，買家有南洋商業銀行、香港大學專業進修學院（ＨＫＵ ＳＰＡＣＥ）等。市場預期，瓊林街
項目、永康街項目亦料快將登場，前者料２０２３年落成、後者料２０２４年落成，因此未來數
年有關長沙灣項目入帳是相當理想的。
筆者更期待是香港國際機場的航天城項目「１１ ＳＫＩＥＳ」，這個集零售、娛樂及商業
於一身的新地標，總樓面面積３８０萬平方呎，預期今年至２０２５年分階段開幕，由Ｋ１１負
責營運。其中，３棟甲級寫字樓「Ｋ１１ ＡＴＥＬＩＥＲ １１ ＳＫＩＥＳ」今年７月起入
夥，樓面面積約５７萬平方呎，其中近半已租出。另外，體驗娛樂設施計劃在明年底竣工，樓面
約５７萬方呎，將為香港最大室內遊樂空間，設施包括ＫｉｄＺａｎｉａ兒童體驗樂園、飛行影
院，以及室內外多層小型賽車跑道等，零售餐飲部分的樓面約２６６萬平方呎，則預計在
２０２４年開幕，共１１個主題專區，估計有逾８００間零售商戶。這個連接港珠澳的地標項目
落成啟用後，更可展現出新世界的正真價值。事實上，新世界多方面項目已踏入收成期，預期相
繼入帳後，資本市場對公司估值將作出重大幅度重估，股價修復回升至合理價值可期。公司股價
處於歷史低位，料未來價值再大增下，可考慮買入作中長線持有。
《元宇證券基金投資總監 林嘉麒》
＊筆者並無持有上述股份
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