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2022年6月23日 星期四

湯文亮專欄 - 湯文亮 2022年6月23日

湯文亮專欄 - 湯文亮 2022年6月23日


如果加息3厘 樓市怎樣走
如果加息3厘 樓市怎樣走


倘本港加息3厘,預期豪宅樓價影響不大。(資料圖片)

由於通脹急速上升,美國聯儲局稱加息可以壓通脹,雖然筆者不同意這個論點,但聯儲局手握大權,都不用其他人同意,甚至在聯儲局內有份討論加息的委員,都要在加息之後才可以發表意見。換句話說

,美國加息已成定局,問題是香港幾時要跟或跟幾多。

預期香港銀行體系結餘跌破千億元後,香港就要加息,這個情況不會捱到7月底,究竟香港要加息幾多,不少人認為有機會加息3厘,我亦不敢說沒可能,只是希望不會。

有老友問,如果加息3厘,哪類物業樓價會下跌,我認為大價樓影響不大,細價摟或有危機,相信有很多人認為這答案帶有歧視,我認為他們誤會了。買高價豪宅的人,如樓價超過1億元,基本上很少借錢,或借很少錢,因為那些業主大多數有其他物業或者生意,他們會從其他物業或者生意借錢,自住的單位是不會借錢,這是潛規則,所以,即使加息,對高價樓樓價影響不大。

買細價樓的人不但很少full paid ,而且隨時會借到盡,甚至用地產商的呼吸plan,如加息3厘,經濟亦不會好,那些業主收入減少,甚至全無收入,供樓有問題,惟有將單位減價出售,因此話細價樓樓價下跌機會較大。至於中型單位,超過1,200萬元的比較安全,因只可以做五成按揭,可以做八成按揭的1,200萬元以下單位下跌機會較大,但如在申請八成按揭時有做壓力測試,即使樓價下跌,都會比較有理智的。總括來說,大中細樓的樓價都會下跌,跌幅則以細價樓最大,大價樓最細。

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