胡國威專欄: 點解九龍城超舊樓都要出樓書?
胡國威專欄: 點解九龍城超舊樓都要出樓書?
當新盤市場陷入混戰，近日地產版出現一單頗有趣新聞，一名九龍城區內業主把自己手持半世紀的物業發售。
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這個位於九龍城「侯王道24及26號
」項目，實際位置夾在信和「The Avery」及華懋「金．禦門」，剛好跌出市建局宣布重建九龍城「衙前圍道」及「賈炳達道」的範圍，勝在鄰近「宋皇臺站」，有屯馬線優勢。
但，樓盤最特別是其樓齡及物業類型，只因這座物業樓齡已有49年，為一幢六層高無電梯的唐樓。售樓書表示，賣方不保證單位內裝修、裝置及物料可滿意運作、不保證單位是否符合建築圖則，也講明單位有僭建令，亦已收到強制驗樓通知，下手買家需負責。然而，推出發售的五個單位，售價高達420萬-550萬元，平均呎價高見12,216元。
業主是什麼人呢? 樓書指出，賣方為「胡督祿及李許潤蘭」，二人均為已故許麗梅之遺產承辦人。再翻看物業公契，這個的項目原業主，原為「許麗梅」及「裕泰興有限公司」，他們分別持有14個住宅單位及地下兩個地舖；而另一名業主則為「郭燕澤」持有一個住宅單位。
半個世紀後，許氏後人把當中五個單位推出，包括三個424呎的A室及兩個375呎C室，價錢按照唐樓走勢價格釐訂，也就是樓層愈高、售價反而愈相宜。最奇怪的是，一幢日久失修的唐樓，竟可索價高逾12,000元/呎。銀行是否願意批出按揭，是用家考慮的一個因素；但你問我，樓盤顯然並主攻用家，而是投資者。
翻看樓盤圖則，無論A室及C室單位，其原則已改到面目全非。未有任何間隔改動前，當你行上樓梯後，你需要推開防煙門才可走入單位內。A、B室共用同一防煙門，C室則自設另一道防煙門。原則A室及B室均為一房開則；則於後方的C室則為兩房，但現在情況如何呢?
推出發售的A室，為實用面積424呎的單位，入屋經過兩道走廊，分間為三個睡房。每間睡房均自設洗手間及備餐區。礙於空間所限，洗手間似沒預留淋浴位，該不能做到乾濕分離。若扣除洗手間及備餐區後，「睡房1」的主體面積約有110呎、「睡房2」的主體面積約94呎，而「睡房3」則只有52呎。
至於C室單位，其單位面積只有375呎，同樣分間三間睡房，設計上比A室更不人道，因為洗手間與備餐區接近混在一起。房間內只1一個洗手盆，備餐及梳洗共用一個洗手盆。扣除洗手間及備餐區後，「睡房1」主體面積58呎、「睡房2」主體面積約75呎，而「睡房3」則只有65呎。
看完上述描述，你想像到什麼? 我只看到一個個劏房。當這個劏房位於「41區名校網」時，你又會知道其價值即時升價十倍，會吸引到收租投資客。
只是一個橫跨半世紀的項目，落成多時，為何要跟足《一手條例》賣樓? 我們曾按銷售文件致電業主查詢，究竟項目是否一手樓，能否私下跟業主議價洽購；業主只表示所有資料已列於樓書中，建議我們自己閱讀。我們亦曾向「一手住宅物業銷售監管局」查詢，局方職員表示，需否按《一手條例》出價單賣樓，主要視乎物業是否曾經訂立過「臨時買賣合約」或「買賣合約」及曾經轉讓。若否，便要跟足《一手條例》。
然而，正正因為要跟足《一手條例》，業主把物業改圖則化身劏房，然後再上載樓書及售樓文件至「一手住宅物業銷售監管局」，再按《一手住宅物業銷售條例》推售時，某程度就令這個劏房項目取得了另類「官方認證」了。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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