鄧建初：香港土地問題出路在何方？ 鄧建初
初哥雜物繁多，除了一些收藏品，連過往在報章刊登過的專欄稿件也保存，放在迷你倉多年，無暇理會。香港寸金尺土，樓價高企，就連迷你倉租也扶搖直上，細心一算，驚覺白交了一大筆錢。近期下定決心去執拾，每次路經薄扶林道，眼見道路兩旁，有多個大型地盤，而瑪
麗醫院附近再次移山，騰出空地來擴建，證明如有需要，仍是有很多方法覓得地皮的。
然而，此等發展計劃，一般市民未必知曉，媒體亦不會經常報道，社會上普遍認知是香港無地可用，以致建屋量少，而輪候公屋時間長至七年。為照顧長者需要，年滿60歲者可以優先上樓，香港老化嚴重，故此年輕輪候人士久候仍無法入住。而私樓呎價高昂，除非早年買入，否則難以上車。「無殼蝸牛」面對如此兩難局面，早已心灰意冷。政府應在適當時機，定期公布所有土地發展的相關資料，釋除市民對香港無地發展的疑慮。
殖民地時期，港英政府施行高地價政策，靠賣地收入補貼稅收。而丁屋問題，亦佔用了相當一部分土地。中英聯合聲明中，限制了每年賣地不得超過50公頃。凡此種種，令香港多年來土地問題無法解決，早已爲人詬病。97回歸後首任特首董建華，為解決長遠住屋問題，提出八萬五建屋計劃，目標為10年後七成市民有自置居所，及縮短輪候公屋時間至3年。可惜遇上金融風暴，樓價大瀉，部分跌幅達七成之多，社會上出現大量負資產及破產人士，經濟幾乎被全面拖垮。
繼任特首曾蔭權，為求穩定樓價，實施「孫九招」，包括減少土地供應、政府停建居屋及減建公屋等。2003年沙士之後，政府推出自由行政策，經濟復甦，樓價逐漸見底回升，但政府並沒再重新制定土地政策，結果幾年之後惡果浮現。土地供應量大減、停建政府資助房屋等，造成市場上落成單位大幅減少，樓價及租金不斷攀升，劏房數目如雨後春筍。
梁振英接任特首，因其專業背景，市民曾寄予厚望，盼能解決土地問題。此時社會政治運動迭起，更將樓價攀升歸咎於非香港人購買所致。適逢多國有量化寬鬆措施，大量資金湧港，政府針對此一現象，推出「雙辣招」及雙倍印花稅。然而，此政策卻造成樓市成交量冰封，樓價卻紋風不動。
到林鄭月娥上任，土地問題仍然被視為重中之重。繼推出大嶼山填海計劃、「林鄭plan」放寬首度置業按揭成數之後，臨別秋波，再推「北部都會區發展策略」，積極加快土地供應。
回顧歷史，香港由一個小漁港，演變成繁華都市，大量土地供應其實是由移山填海得來。港英時期，這種增加土地儲備方法，從沒有反對的聲音。可惜回歸後，日益政治化，所有政策變成寸步難移。
世界上填海造陸最多的地方是新加坡，建國至今不斷擴大領土，已增加超過22%土地。澳門也在有紀錄的百年之間將土地增加三倍，可見面積細小之地，都把填海作為增加土地供應的法門。
填海重新創造土地，一切可以規劃得更完善新穎，而原本擠迫在舊區的居民，全部搬到新區去，舊區土地可以騰出來重新發展，打造更好的配套和面貌，這樣一環接一環地做下去，不僅為城市帶來新氣象，也不停地創造出更多就業機會。
根據政府資料，香港有七成未發展空間是綠化地，其中四成土地為郊野公園。如果能夠從中撥取小量綠化地出來作住宅供應，將可大大紓緩土地供應之緊張。綠化地及填海，本是增加土地的不二之選，因其中沒有既得利益者，不似棕地及農地等，大部分都在各大財團手中。不患寡而患不均，從既得利益者處獲得土地發展，會進一步加深貧富懸殊、及挑起利益輸送等社會問題，除非財團們肯大平賣給政府則尚可。
政府近期積極發展的北大都會計劃，牽涉大量收地，既得利益者要求提高賠償聲音已惹來社會關注。如政府屈服於賠償問題，或將激發社會矛盾。而一路以來制定的賠償準則亦可能被打破，政府及社會將要付出代價。相比之下，填海計劃成功雖是很多年後的事，看似遠水不能救近火，但能夠為市民帶來願景。綠化地算是較快及較公平的方法。解決土地荒，才能讓有需要的市民盡快上樓，同時可解決居住空間的問題，何樂而不為呢！
初哥多年前曾寫過一篇土地供應問題的文章，提議將小學恢復半日制，變回上下午班，騰出來的校舍應有數百幅之多。小學生半日學習已經足夠，多了的時間可以休息一下或者再去興趣班，好過現在上了整日課堂，放學後還疲於奔命地趕去補習和興趣小組等活動。當然，此建議會有極大反對聲音，因會影響多方的利益，所以還是重做回歸前的移山填海算了。
資深股評家 鄧建初
(作者為資深股評家，縱橫香港金融圈近三十年，看透股壇光怪陸離，經歷多次「缸湖」浩劫，人稱「初哥」)
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