熱愛磚頭│大陸多方位救樓市（李紫晶）
熱愛磚頭│大陸多方位救樓市（李紫晶）
根據國家統計局數據，內地新樓價格自今年5月出現7年來
首次下跌後，已連跌3個月。
自2020年房企融資「三道紅線」及後續多項打壓樓市措施後，中國樓市持續低迷。根據國家統計局數據，內地新樓價格自今年5月出現7年來首次下跌後，已連跌3個月，由5月跌0.1%持續增至7月跌0.9%。7月全國商品房銷售額9,691億元（人民幣．下同）下跌28.2%，較上月擴大7.4個百分點。累計1至7月銷售額75,763億元大跌28.8%，市場持續低迷。
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7月底舉行的中央政治局會議首次提出「要穩定房地產市場」的表述，且排在「房住不炒」定位之前，顯示房地產政策正式由緊變鬆。比較4月的會議，今次表述除了增添「要穩定房地產市場」，亦多了「壓實地方政府責任，保交樓、穩民生」。
保交樓已成為下半年中央穩經濟的重要工作之一。針對保交樓的責任主體──房企，住建部聯合人行、財政部等多個部門近日推出政策性銀行專項借款，嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用，將有助緩解問題項目的資金壓力、加快復工復產。
專項借款聚焦保交樓穩民生
自上月初停工停貸事件頻生，各地方政府針對停工項目出台「保交樓」政策，包括「一樓一策」、協調項目相關方「共同自救」等。今次由中央部委出手，將令市場更具信心。
這次政策出台有效解決部分爛尾項目的資金缺口，目的是防止出現大規模爛尾樓引發系統性風險，但不能根治房企的資金困境。專項借款講明聚焦「保交樓、穩民生」，顯示政策不是救助個別企業，而是平復市場情緒的「定心丸」，避免恐慌情緒向四方傳導，穩定大局。
「保交樓」是現階段的政策焦點，但要做到「穩定房地產市場」，政策要「保交樓、保銷售、保信用」三箭齊發。「保銷售」看市場；「保信用」則看房企。現時市場低迷是因需求端信心不足，保銷售便要從降低成本及放寬限制入手。
先是借貸成本，一如市場預期，人民銀行昨日下調貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR由3.7%調低至3.65%，5年期LPR由4.45%調低至4.3%。由於人行及銀保監5月聯合公布，首套住房貸款利率下限可較LPR下調20個基點，內地傳媒推算，減息效應疊加今次LPR下調，首套房貸款利率將降至4.1%，較2009年房貸利率打七折後的4.156%還要低。
國海證券指出，歷史上商業性個人住房貸款利率下限為3.43%。自4月「存款利率市場化調整機制」建立後，6月全國銀行新發生的存款加權平均利率較4月前下降12點子至2.32%。人民幣存款上月同比增加11.4%，比貸款高0.4個百分點，而上次存款增速超過貸款是2013年11月。存款大增將有助推動存款息下跌。
除了中央下調按揭利率外，各地政府可通過放開限購、調整首套房首付比例等，推動銷售復甦，政策包括：（1）放鬆限購（如蘇州、福州、昆山、西安）；（2）降低首付比例（如惠州、邢臺）；（3）提高公積金貸款額度（湖州、宿州）；（4）人才購房補貼等其他政策（如大理、海甯、福州和長沙）。
此外，地方政府亦著力盤活二手房市場，提振改善性需求：（1）珠海、濟南等允許二手房交易「帶押過戶」，無須提前還貸，無須墊付資金。（2）15個發佈二手房指導價政策的城市中，只有深圳仍嚴格執行，西安7月率先取消，上海實際執行折扣放寛。
碧桂園龍湖等成示範民企
至於「保信用」主要是保房企信用。「保交樓」針對項目，而不是負責發展已出現風險的房企。「保信用」是針對未出險房企，中央推出政策為這類房企的信用背書，避免拖累這類企業，從而令房地產行業風險外溢。
今年5月，碧桂園（2007）、龍湖（960）、美的置業等獲選為示範民營房企，首次使用「債券發行＋信用保護工具」的發債模式，當時這批民企發行多筆債券共融資39億元。上星期傳出示範房企發債有新模式，由全國首家國有增信機構──中債信用增進投資公司作出「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」，今次選定的示範房企包括龍湖、金地、碧桂園、旭輝（884）、新城（1030）、遠洋集團等。將來試點企業數目擴大，更多中小型房企受惠，將為行業帶來更大利好。
隨著中央連番出招穩定房地產市場，紫晶相信，出現系統性風險及樓市大跌的機會不大，但由於投資及銷售數據持續低迷，信心恢復需時，距離市場全面修復仍有一段路。更重要的是，「三條紅線」，「房地產貸款集中度管理」、「土地供應兩集中」、「房地產稅改革試點」等政策不變，供求兩方面仍受約束。「房住不炒」的調控主風向未變，政策大幅放寬的空間不大，緩慢復甦是最有可能的結果。
李紫晶
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