疫情、移民、滯脹、戰爭 買樓良機？
疫情、移民、滯脹、戰爭 買樓良機？
過去周末兩天，十大屋苑成交又回落至十宗以下。(資料圖片)
過去周末兩天，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，按周減少6宗，零成交屋苑有5個。成交淡靜不只是上周的事，整個7月份十大屋苑合共只有143宗
成交，是兩年半以來的按月新低。
其實，本港物業市場去年非常活躍，成交金額更突破1997年水平，創歷史新高，唯主要倚靠成交宗數帶動，樓價升幅其實有限！踏入2022年，成交宗數大逆轉，中原施永青對傳媒透露上半年罕有地錄得虧蝕，要節省開支，而且強調成交量不足以支持行內從業員數目。
對於廣大的置業人士或業主，代理行的盈虧，關注度正常一般不會太大。但代理行的成績跟成交量存在直接關係，而成交量又跟樓價有一定的關係。去年全球主要大城市樓價都大升，主要是量化寬鬆(QE)低息發揮了效果，香港受新冠肺炎疫情影響，購買力固然受到一定影響，但移民潮令放盤量大增，緩和了樓價的升幅。今年除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海戰爭的陰霾，令購買力進一步減弱，減幅多少就要視乎需要減價出售的業主所面對的壓力。
筆者曾經親身體驗過最大的拋售潮，發生在97年，當時按揭借款比率是70%，即三成首期，但關鍵是沒有中央借貸資料庫，買家可以利用一份的入息證明，向不同銀行借款，一個業主有三個物業是很平常的事，但收入並不足夠供三個物業，而租金收入大約有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。所以樓市一旦遇到逆轉，業主除了沽出物業，別無選擇。與今天的情況截然不同，中央資料庫加上金管局的壓力測試措施，令大部分業主都有足夠供款能力。
當今願意減價出售的二手業主，主要是移民及換樓業主，除非台海真的出現戰爭情況，上述業主出售的壓力有限，跟1997年的情況不可同日而語。再翻查自1981年至今，除97年的大跌市外，每次不同原因的樓市調整也在10%左右，今次調整自去年中開始大約已跌5%，所以指數上還有5%左右跌幅。在當今樓市淡靜的背景下，遇到業主要移民急讓，大家不妨大膽還價，減幅超過10%也非難事，靜市隨時變成買到筍盤的良機！
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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