勁一專欄 - 諗sir 2022年9月23日
37歲仔押上家人幸福換樓「想將500萬舊樓賣走」 諗Sir：賣樓邊關樓價事！
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讀者林先生問諗sir：你好！本人37歲，月入37,000元，雙糧，一至兩個月花紅。下個月轉工，月入43,000元，雙糧，一至兩個月花紅；太太32歲，月入40,000元，12個月糧，預計兩至三個月花紅。
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現居大圍私樓，太太單名，銀行估價500萬元，欠按揭350萬元，已過額外印花稅（SSD），可用現金150萬元，因計劃生小朋友，想趁跌市換大兩房或三房單位，目標馬鞍山區。
以下想法是否可行？（一）先租大兩房或三房，賣出現居，現金回籠再買三房；（二）做雙租，先租三房，再出租現居至市況轉好再賣，惟怕錯失低位買入機會；（三）本人單名買800萬至900萬元樓，父母擔保借爆九成，現居出租至市況轉好再賣；（四）本人單名買第二宅800萬至900萬元，搵擔保借爆九成，現居出租，等機會變六成按揭。萬分感謝！
（圖片來源：[email protected]_hzy） 買家並非去估樓價之後會升定跌，而是先看自己實力最多可承受到睇錯幾遠。
計算讀者的家庭總借貸力為1,046萬元｛（40,800+40,000元）÷10,000×50%x2.59*｝，加埋人工夠三個月收入證明（適用於自動轉賬出糧者），借貸力增至1,120萬元。如欲九成上會，花紅收入不能計。
而讀者借貸力尚有696萬元（1,046-350萬元）。如八成上會，花紅收入以保守計算，可取過去12個月平均數，再看看是否有更好方案。
由於已賣樓者，只需出示賣樓臨約，再買新樓時，舊的按揭可豁免不計，所以基本上讀者借貸力夠買三房單位，分別在沽走舊樓買大些；抑或不沽舊居買細些。
最重要是，讀者是否應該賣樓？其實不關樓價升跌事，最主要睇閣下手上有甚麼牌。
標準打工仔，每次市況跌10%，自己再付首期10%至20%入市儲樓，這個做法最穩妥，成功率亦最高。
有些人一生想靠連續估中十次，而將資產倍大1,024倍，惟失敗者比比皆是，而閣下會將家人幸福與穩定，寄望於自己注碼上嗎？
人總有些「賭性」，撥10%去買股票或賭錢，無問題！不要用個人感受去說市況好定差。
（圖片來源：政府新聞處） 留大圍私樓出租
依筆者淺見，可留原本大圍私樓，再諗辦法出租給其他人，自己單名再買新樓，計好些由父母及太太擔保，入手沙田區三房單位絕有可能。
加上現在業主議價幅度增，說不定有意想不到的靚價，令入市保障性更高。
筆者由2013年做生意至今，未試過估翌年樓市會如何，而是決定自己當刻如何做，不斷創造對自己有利的客觀條件，以應對未來挑戰。
搞得好，隨時2023年是好市，自己就可走得更快；差亦是早一年已預料到。希望幫到讀者。
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圖片來源：[email protected]_hzy、政府新聞處
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