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2022年10月25日 星期二

勁一專欄 - 諗sir 2022年10月25日



勁一專欄 - 諗sir 2022年10月25日


兩公婆靠屯門龍床盤收租 揸50萬現金想再買愉景灣放租:有無機會見300萬?

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讀者廖先生問諗sir:你好!本人37歲,月入43,000元;太太34歲,月入18,000元,我們不打算生小朋友,生活不富裕但過得好輕鬆。兩人每月共儲到10,000元。其他使費包括醫療保險、危疾儲蓄保險。

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(圖片來源:[email protected])

本人2019年前以260萬元,買入屯門百幾呎連露台單位,現以月租8,800元租出,目前想放賣,但價錢不好,先收租再諗。尚欠銀行約200萬元,每月供款8,500元。

另2021年結婚,太太以270萬元買入青衣公屋自住(第一手2019年購入)330平方呎單位,現供25年,每月供款11,000元,想兩年後放賣,下一手綠表買家,仍可享受最少20年樓按,這樣可以轉買私樓。如果賣不到,自住也可,兩房加上近地鐵站,確實是方便。

夫婦兩人現有40萬至50萬元現金,錢不多,想盡快購買第三宅放租(睇好愉景灣租務,如樓價300萬元會考慮入手,暫時睇到最平350萬元,不知是否好選擇)。謝謝!

(圖片來源:政府新聞處)

讀者借貸力(43,000+18,000)÷10,000 x 50%x2.59*=780萬元。現時借貸力已用了220萬+256萬元(青衣公屋應是借95%上會)= 476萬元,即已用借貸力61%。

至於綠表公屋,在一般比20年短少少的擔保期內,可享房委擔保高成數加長年期,易借上會,準確些是用查冊見到的入夥紙發出日期去計算,而不是樓齡,不過既然買了,就當20年吧!

讀者已自言「錢好少」,不過計借貸力,其實有逾700萬元,正正常常買間屯門大興花園,或買荃灣區物業都有不少選擇。

屯門細單位應快賣

筆者認為,讀者的「屯門百幾呎連露台單位」賣到應快賣。

肯住得遠而且是細單位;加上肯付出「好價」的買家,應該是難事。

當然讀者已講「生活不富裕但過得好輕鬆」,筆者同意識諗,可免除不少煩惱,快樂不應與財富掛鈎。

多年來筆者做生意或當年買第一間樓時,也沒選擇最平的方案。

至於換走屯門樓而買間正路些的物業;加上趁45歲借貸力跌之前,計好條數做好部署,為讀者現時應作之事。

躺平者會因政府「印鈔」而被通賬洗走月入之購買力。2022年定期存款高息,銀紙見使是少見之象;一旦美國「剪羊毛」完畢,又會「印鈔」去提振股市及趁低吸納別國財產,此為中長期格局。

2008年及2022年均試過。港樓自2008年之後,因美國低息政策後令資產價格上升;以及2022年,因美國貨幣政策而令資產價格下跌。祝讀者一切順利!

圖片來源:)延伸閱讀:簡約公屋登Google熱搜榜|網民憂組裝房隔音隔熱差:復刻版徒置區重生?

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圖片來源:[email protected]、政府新聞處、[email protected]_in_city

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