施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年11月1日
內地不許開發商減價賣樓有用嗎？
內地不許開發商減價賣樓有用嗎？
內地不許開發商減價賣樓有用嗎？
內地政府向來都有直接幹預市場，當政府覺得市場表現與政府既定政策不一致的時候，就會以行政命令指導市場，要求市場只能按政府規限的價錢來交易。
這種做法表面上很快見效，但實際上問題只是表面上得到解決，卻可能產生更多的後遺症。
以房地產市場為例，以前，政府覺得樓價過高，先是「限貸」(要求銀行收緊對房地產市場的房貸)，繼而「限購」(不許不符合資格的人在當地進行房地產交易)，最後甚至「限價」(規定房地產交易必須按官方的指導價成交)。
前兩項做法其實世上很多地方都有運用，但限價則少見一些，可說是社會主義中國的特色。
在樓價上升的時候，「限價」對市場的影響相對有限，因為市場可以用陰陽合約的方式去破解。方法是簽兩份合約，一份是做樣給政府看的，價格寫得低一些，以符合政府的指導價；另一份是真正雙方同意的價錢。有時，高於指導價的餘額會以裝修費、買室內傢俬、古董或名畫的方式進行。在一房難求的時候，買方只好接受開發商的不合理要求。
然而，當樓價由升轉跌後，政府要名義樓價不低於真正的市價就不那麼容易了，原因是不容易找到買家的配合。在市價高於政府的指導價的時候，買家會為了買到樓而接受一些巧立名目的額外收費；但在市價低於指導價的時候，買家就不一定願意簽一份高於市價的買賣合約，除非開發商願意在簽約的一刻用現金補差價。現時處於財困的開發商大都沒有現金補差價，他們要求買家先去按指導價做銀行按揭，待收到銀行的錢之後，才把做高了的樓價退還給買家。這樣會令買家擔心自己向銀行承諾做分期付款後，開發商卻沒有錢退還差價。在不急於買樓下，買家都不願意冒這類風險。
在這種情況下，近期內地的開發商都銷售困難，資金沒法及時回籠，壓力很大。於是他們紛紛向地方政府懇求，希望調低指導價。然而，地方政府卻受制於中央政府的指令要穩樓價，所以不敢調低指導價，擔心金融風險一發不可收拾。
由於內地大多數地方政府都堅守指導價不減，從統計數字上去看，內地的樓價仍相當平穩，跌幅非常有限。只是開發商沒法找到願意接受指導價的買家，資金長期沒法收回。一些原本財政相對健康的開發公司，亦開始出現現金流的問題。
市場估計，若果一手市場的銷情沒法迅速改善，大部分民企開發商都捱不到明年年中。屆時，金融風暴一樣會避無可避。再者，開發商在沒法收回資金的情況下，亦很難有能力在土地拍賣場上去捧政府場，導致流拍的情況已愈來愈普遍。失去了土地方面的收入之後，很多地方政府將無以為繼。由此可見，指導價並不能真正解決問題。
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