胡國威專欄 - 胡國威 2022年12月28日
昔日一面倒的強橫業主市，隨著香港銀行加息及移民盤湧現，以前堅持鐵價不二的業主開始讓步，所以樓價都出現跌幅，2022年埋單全年累跌約15%。樓價跌，對守候入市多年的準買家，也應該高呼一聲：「飛雲來了」；但現實卻是，有平貨執，不等於會執平貨，因為準買家心態反而更矛盾，深怕愈跌愈有，反而更不敢輕舉妄動。
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2022年即將完結，究竟2023年的樓市還會跌幾多、跌勢終結未? 說實在，沒有人有水晶球。以前市場人士對樓市的預測，說到底也不過估估下。看法又有幾多兌現、幾多成真? 反正過了一整年，大眾早已遺忘。早前整理資料，翻查本港幾間大型代理行在2021年尾時評估2022年樓市的表現，原來清一色傾向正面。
哪一間估得最正面、哪一間估得稍為悲觀，在這裡不開名，只能說全數估升。由最輕微估計升幅3-5%，去到估計會升10%，再創歷史新高，甚至有代理行以「煙花式爆發」來形容各區樓價，2022年尾，回看這些樓市預測，明顯有強烈落差。
當然公平一點說，市場預測樓價只能基於一些可預計的因素。估計樓市會升，當時是基於本港疫情似受控、基於中港會通關，部份覺得「北部都會區」落實，可為樓市沖喜，但加息因素不也是可預計的嗎? 是不是因為說好了的加息因素，由2012年講到2022年，大家感覺似「狼來了」，所以才不放在眼內?
今年9月，銀行開始上調最優惠利率，之後金管局放寬壓力測試，大家開始意識到大件事，事後孔明表示樓市已見頂，口風亦由一面倒唱好，轉至一面倒悲觀，表示樓價會大跌。有業界人士還「告誡」政府要適時撤辣，否則樓市跌勢難以估計，代理要大量關閉分行。
轉軚有無問題? 我覺得無問題。畢竟市況每時每刻都在變化，只是一年前，信誓旦旦表示樓市必升；不出一年卻又理直氣壯表示政府要撤辣，否則大跌。哪一句真、哪一句假? 真的教人很難分辨。是否也該為年初的言論來一個解畫，告訴大家何以轉向? 否則，一些對樓市沒太多認識的準買家，真的相信了這些說法，而在年初膽粗粗入市，除意難平外，也無所適從。
這一年樓市由熱轉冷，讓我們見證市場上的錯誤估算。以後對於什麼大行預測、什麼樓價估計，建議大家聽了算，不要太過上心。因為太過上心，最終只令自己傷心。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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