施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年3月7日
價錢並非政府賣地的唯一考慮
價錢並非政府賣地的唯一考慮
價錢並非政府賣地的唯一考慮
坊間有意見認為，政府讓地產商以樓面地價三千餘元一呎的價錢，就買到一塊這樣有潛質，勢將成為旺角最大型的地標式商業中心的土地，很明顯是賣蝕了。這樣低的價錢，真是買工業用地也不只，政府沒有理由要賤賣！為何不以未及底價為由，先行回收，待市道好一些的時候再賣？
然而，價錢並非政府賣地的唯一考慮，政府賣地時，除了要為庫房增加收入外，還要考慮民生的需要與經濟發展的需要。此外，政府還有一套整體的城市規劃需按時去完成，否則會影響其他發展的配套，破壞城市發展的協調性，最終影響市民的生活質素，以及經濟發展的效益。
當然，庫房收入也是政府一項重要的考慮，政府是有機制不讓寶貴的土地資源，以低過市價賤賣的。每次賣地，地政總署都會委任一個專業的測量師團體，以標書的條款為基礎，參照市場上最新的土地與樓宇成交價格，評估賣地應設的底價。政府不可能簡單一句「未到價」，就把土地收回。這樣，社會上一定會有聲音，質疑政府為何不以市場上最高的出價賣地，指控政府在推行高地價政策。
現實是今次地產商落標的價錢雖然低，但已高過專業團體訂出來的底價。有人可能會說，政府的底價是否訂錯了。問題是那些指控政府訂錯價的人，有些連標書的條款也沒有看清楚，亦沒有作過周詳的市場調查，只憑主觀印象就作結論。政府辦事卻不能這樣。我寧願政府按現有的方式賣地，也好過動不動就以「不到價」收回。這樣政府就會權力過大，對香港不一定有利。
其實，今次入標的地產商除新鴻基地產外，據說還有長江與鷹君為首的財團。其中鷹君在同區亦擁有指標性的商業大廈朗豪坊，對市場應該十分了解，相信出價會十分貼市。至於長江則實力雄厚，出價亦不會受財力所限。長江的出現，足以令其他對手沒有機會「執死雞」。因此，我認為今次賣地已有足夠的競爭者參與，政府沒有理由在這種情況下收回土地不賣。
不過我亦認為現時並非推大型商業用地的好時機，如果這塊地尚未公開招標，那就不妨押後處理。我反對的是公開招標後，在有足夠的競爭下，有人出價高過底價，政府仍決定把土地收回不賣。
現時香港的寫字樓供應過剩，空置率高達15%，即使暫停供應一段時間，亦不用擔心會影響經濟發展。現時社會最需要的不是商業用地，而是住宅用地。我覺得可以考慮叫城規重新作規劃，看看能不能把這塊地改作住宅用途。如果可以的話，那就一定會更受市場歡迎，既可以令庫房收入大增，又可以紓緩住宅供應的緊張，還可以減輕寫字樓市場供過於求的壓力，真是一舉數得。
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