《談國論企－黎偉成》商品住宅房４月份銷售額量齊升
《談國論企－黎偉成》商品住宅房４月份銷售額量齊升
《談國論企》中國的商品住宅房市場有好轉，不僅銷售款額於２０２３年前４個月份保持連
升態勢，所涉面積亦在４及３月份呈二連升，使１－４月份的表現整體上有改善，更出現與房地
產有關的定金及
預收額、個人按揭預付款於４月份由上月之跌轉升，樓市現狀和前景值得審慎樂
觀。尤其是住宅施工面積、新開工面積仍保持縮減，以逐步消化竣工面積和待售面績尚保增長的
貨源，相信商品住宅房市場有望漸次回復穩定健康的發展軌道。
＊房地產開發企業減投待消化貨尾再擴展＊
來自中國國家統計局所發布的最新資料，境內的房地產市場有持續溫和好之趨向，最惹人注
目的當然是（一）商品房銷售中的住宅物業銷售情況：（１）銷售額於２０２３年１－４月份累
計３﹒６萬億元，同比增長１１﹒８％，相對於１－３月份累計２﹒７６４７萬億元所增
７﹒１％，升幅擴大４﹒７個百分點，連同１－２月份１﹒４１３４萬億元亦升３﹒５％，屬四
連之升。
和（２）銷售面積，於１－４月累計３﹒２９６億平方米，同比增加２﹒７％，相對於１－
３月份２﹒６２５１億平方米的１﹒４％升幅，提高１﹒３個百分點，而１－２月份１﹒５４４
億平方米尚減０﹒６％，出現微跌轉略升之況，同樣反映出境內的商品住宅房地產市道有溫和向
好的態勢。
再從（二）房地產開發企業到位資金看，有同樣良性發展為：定金及預收款於１－４月份累
計達１﹒９２５萬億元，同比增長４％，扭轉１－３月份累計達１﹒１９萬億元同比減少
２﹒８％之況，根據此二數相抵銷而得出４月份的升幅會是１４﹒２％，略高於３月份所增
１４﹒４％，皆屬高速增長。和個人按揭貸款，於１－４月份累計達８２２２億元，同比增長
２﹒５％，亦改變１－３月份累計６１８８億元同比減少２﹒９％之態，由此估算４月份的同比
升幅為１８﹒７％，而３月份是上升２１﹒９％。此意味市場的買意重臨。
不僅市場的買意逐步增長，連供求關係也漸見好轉：（三）同樣來自房地產開發企業到位資
金，於２０２３年１－４月份累計４﹒５１萬億元，即使同比減少６﹒４％，卻比１－３月累計
３﹒４１萬億元所減９％，少減２﹒６個百分點，其中（ｉ）國內貸款１－４月份累計６１４４
億元，同比減少１０％，略高於１－３月份達４９９５億元的９﹒６％減幅。（ｉｉ）自籌資金
１﹒２９萬億元，同比減少１９﹒４％，同樣比１－３月份１﹒０１億元所減１７﹒９％要高。
但（四）以商品住宅房為主的投資，仍見收縮，並非壞事，反而可使市場的存貨得以有
序的消化。尤其是（Ｉ）竣工面積於２０２３年４月底時為１﹒７３９６億平方米，同比增長
１９﹒２％，比３月底１﹒４３９６億平方米所升１６﹒８％還要高，確有需要加大消化貨尾的
力度；（ＩＩ）待售面積於４月末時為３﹒１４億平方米，同比增長１５﹒４％，基本持平３月
末３﹒１８１４２億平方米的１５﹒５％升幅，均屬可觀的增長，確很有需要作出較為重大的調
節。
由是房地產開發商（ＩＩＩ）減低對住宅商品房的開發投資力度，是合理之舉，於１－４月
份累計２﹒７萬億元，同比減少４﹒９％，於１－３月份累計１﹒９７６７萬億元減４﹒１％。
但（ＩＶ）施工面積於１－４月份累計５４﹒２億平方米，同比減少５﹒９％，比１－３月份累
計５３﹒８２１４億平方米同比減少５﹒４％要多減；因（Ｖ）新開工面積於前四個月２﹒２９
億平方米同比大減２０﹒６％也。此二數意味房地產開發商的開發步伐有所放慢，審慎地觀察市
場的未來發展和表現。
＊銀行貸款再積極支持住宅開發及買家按揭＊
至於商品住宅房市場的前景，值得審慎俏看，並可從中國人民銀行的《２０２３年第一季度
銀行家問卷調查報告》便可見一斑：需求指數於２０２３年一季度環比大幅增長１１﹒６個百分
點，並達到５５﹒３的超越臨界點的擴張，止住２０２２年四季度跌落至４３﹒７，環比更減少
３﹒１個百分點深化收縮之況。此一現象，意味地產開發商開始俏看商品房地產市場的前景，商
業銀行也有同樣良好的觀感，而作出實際的信貸支持行動。
但內地的房地產開發商特別是內房股，最大的問題是過去投資發展和擴張力度實在太猛烈，
負債日益沉重，遂出現資不抵債之亂象，故內房股現時以至今後一段不短的時間要控制好投資的
規模與步伐、嚴控信貸和融資成本力度，確切保障交樓的承諾做實做足，使售樓回籠的資金可抵
債，才能夠改變有頗不少內房企業資不抵債的情況。商品住宅房地產才有望逐步回復健康發展的
康壯大道。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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