胡國威專欄 - 胡國威 2023年5月25日
雖然近期樓市稍為回穩，但由去年下半年出現的轉角市，不少人仍感懊惱。誤信「首批一定有水位」說法而入市的買家，在樓市高峰期時購入新盤的第一期，豈料發展商未待一期入夥已經極速劈價賣樓，殺了準業主一個措手不及，他們正為上會能否估足價而煩惱。諸如此類的故事，2023年時有所聞，我們早前都曾報道。
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除了這些因發展商劈價，而高追了一期的準業主外，今次轉角市亦影響一批換樓客。只因不少在轉角市前推售的新盤，發展商均加設一些專吸換樓家庭的付款方法，例如特長成交期、先住後付、起首幾年供息不供本，或供本不供息，為的就是協助換樓客偷時間沽出舊居，藉以套現新盤成交的資金，但經歷了一場轉角市，他們也面對極大壓力。
上述的付款辦法，誘使買家在換樓過程中，放棄「先賣後買」而直接選擇「先買後賣」。特別是轉角市前，大家仍然盲信「不會跌、只會升」；或者聽從一些不負責任的市場人士推動，「投資不用思前想後，買咗先算」，結果換樓客未沽貨已先入貨。
當然，這些換樓客也知道，購入新居要預先支付劃一15%辣稅，但反正發展商付款辦法令他們可偷取更多時間沽售舊居，同時賺多一點樓價升幅，只要入夥後一年沽出舊居又可申請退稅，他們都很樂意「先買入、後沽貨」，只是一場轉角市卻打破了如意算盤。
最近接觸到一名換樓客，正正採用發展商類近計劃入市，換樓過程卻是一波三折。原本打算自己支付20%首期，餘額80%借取發展商財務公司按揭，但單是這個部份，已因發展商不同的審批條件而最終只能批出75%按揭，變相自己需要支付25%首期。對於銀碼小的單位，問題尚且不大，但對於一些以千萬元起跳的樓盤，幾個百分點則動輒涉及過百萬元。
「買樓時什麼都得，但買入後就什麼都唔得」，這些處境以前屢見不鮮。換樓客以為換新樓的財務安排較二手樓輕鬆，到頭來卻碰得一鼻子灰。好了，搞掂完首期，打算利用新盤長成交期的時機沽樓，偏偏碰著轉角市。自己居住的舊居放盤價愈跌愈有，新居又剛剛入夥，幸好我遇著的換樓客不急於套現資金找清新樓尾數，但其他換樓客卻未必有充足儲備，靠套現舊居支付新居樓價，蝕讓或成唯一出路。
舊居沽不成，新樓又要供樓，財政出現雙重壓力，頂得到已算萬幸。換樓客能否先把舊物業放租來減輕雙重供樓的壓力呢? 方法當然可行，但前提是你不介意預繳的重稅全歸庫房所有。當新盤入夥後，舊居就像衍生工具般，只餘下一年時間沽貨，愈待得久，叫價力愈弱。若市況仍然疲弱，但換樓客財政壓力不大，他們會選擇持貨或沽貨呢? 背後就會衡量退稅與蝕幅的差距。2023年的故事教曉我們很多，凡事不要去得太盡，一定要量力而為，以及用最壞情景為自己作壓力測試。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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