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2023年5月12日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年5月12日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年5月12日


撤辣時機未至 調整卻屬必要
撤辣時機未至 調整卻屬必要


IMF認為若來自炒賣需求的系統性風險已減退,港府可分階段取消DSD及BSD。(資料圖片)

國際貨幣基金組織(IMF)最近訪問香港,發表一些關於香港樓市言論,IMF認為若來自炒賣需求的系統性風險已減退,港府可分階段取消買家印花

稅(BSD)及稅率達15%的住宅從價印花稅(DSD)。房屋局長何永賢回應說,在目前環境下,毋須調整住宅物業的需求管理措施。筆者明白作為政府,當然不希望樓價大升或大跌,在今年初樓價自高位下跌逾15%,當時市場估計政府在財政預算案會有減辣措施!但內地一通關,形勢豈即大逆轉,樓價也迅速反彈,所以政府很害怕一旦撤辣或減辣,將為市場帶來額外需求,形成炒風,所以就一動不如一靜!

但這些樓市辣招,已實施超過13年,部分的確有趕絕炒風作用,如SSD(額外印花稅)就令到炒家絕跡,適宜保留;但15%的住宅從價印花稅,就會令長線投資者成本大增,也退出市場,尤其是中價物業業(樓價在1,500萬至5,000萬元之間),市場少了投資者,租客的選擇少了,租金自然也難以下跌。部分資金利用家中的子女首置免稅買樓,令到上車盤需求更加大,間接推高上車盤價位!

至於買家印花稅,筆者也不建議完全取消,避免太多境外資金湧入,但若是用專才身份來港定居,希望有一所自置居所是合情合理之事,理應受到豁免,而且有名額限制,對推升樓價的影響也自然有數計。

在放寬從價印花稅的同時,政府可以考慮增加供應以平衡需求,除了覓地、加快興建等等遠水之外,其實在發展商手裡有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。據房屋局公布數字,今年3月已落成的空置物業數目達到18,000間,數量多過一年的落成量,相比10年前,此類空置物業只有4,000個,增幅可謂非常驚人!

其實,2019年9月,政府曾經就訂立空置稅刊憲,但始終無法三讀通過,在2020年11月政府宣布撤回法案,令「空置稅」流產告終。「朱門酒肉臭,路有凍死骨」,香港住在劏房、籠屋的「冇殼蝸牛」,天天見到大量空置的新樓在丟空,這兩句出自杜甫的詩句可說是最佳寫照。筆者明白發展商不是惡意而為,只是辣招增加了投資的成本,令新樓去貨困難,只要政府適當調整辣招,重燃市場的投資及換樓意慾,貨尾單位自然可以較易放售,在此背景下加徵「空置稅」阻力也自然減少。

習主席名言「房子是用來住,不是用來炒的」,自然更加不應該讓房子空置,浪費是固然,也容易令人誤解是囤積居奇,政府也是責無旁貸!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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