違例改動單位如何影響按揭申請(下)
違例改動單位如何影響按揭申請(下)
《建築物條例》第26A條是關於維修欠妥建築物的命令，主要簡稱為「勘測令」及「修葺令」。(資料圖片)
除了《建築物條例》第24條(Section 24)，第26條(Section 26)及第26A條(Section
26A)亦是較常見的建築物命令。第26條是有關維修危險建築物的命令，而第26A條是關於維修欠妥建築物的命令，主要簡稱為「勘測令」及「修葺令」。對於這兩項建築令，銀行同樣需要衡量性質及狀況再決定是否接納按揭，但有部分銀行是一律不接受被頒第26條建築令的大廈單位，原因是大廈已被宣告為危險建築物或可變為有危險性，風險相對較大。這兩項建築令較多是針對大廈公用地方基於失修保養而形成的欠妥問題，如大廈已有決議方案及時間表進行維修補救工程，則有銀行同樣接納買家可透過簽署承諾書(undertaking)而獲批按揭，當中買家須承諾負責作為大廈業主須承擔有關修復工程的分攤費用。但要留意一點，若屬於樓齡較高的單位，例如已超過40年樓齡，有些銀行會考慮到欠妥高齡樓宇的整體風險始終較高，因而拒絕批出按揭。
銀行對於違例建築物的取態及接受程度不盡相同，若準備買入之單位仍有未解除之建築令，可先尋求法律意見。基於有關建築令可構成業權負擔，買賣雙方應協商方案釐清權責問題，而在按揭申請方面，買家應先向所選銀行瞭解對有關建築令的處理方案。在一些情況下，尤其是針對較大型僭建物的清拆令，有需要或迫切性在短期內進行糾正工程，銀行或會先行估算有關工程費用，要求先從樓價扣除該筆費用金額，才再計算買家的可造按揭成數。
對於一些曾作非法改動或進行僭建的單位，即使未有被頒建築令，仍不等於必然在按揭申請上完全不受影響。尤其是村屋、洋房、單幢舊樓等，銀行在審批按揭期間經常會要求視察物業，若銀行在單位視察後發現有較大的改動部份與原本圖則不相符，礙於未經屋宇署正式評估有關改動，有銀行或基於未能確定有關改動的嚴重性及危險性，因而拒絕批出按揭。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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