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2023年6月8日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月8日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月8日


政府須正視房地產的投資功能
政府須正視房地產的投資功能


C觀點|政府須正視房地產的投資功能

房地產既有使用功能,亦有投資功能,這是抹煞不了的。不過,社會上常流行一種觀念,認為政府在處理房地產問題時,應著重它的使用功能,並盡量遏抑它的投資功能。因為一旦讓房地產的投資功能主導了市場,使用的需求就會被邊緣化,人民生活就會得不到應有的照顧。再者,投資需求還可以扭曲市場,形成泡沫,造成金融危機,對社會造成嚴重破壞。此之所以,政府在制訂房地產政策時,大都會傾向貶投資保民生。

然而,房地產投資功能是一種客觀的存在,即使政府亦沒法把它抹煞。土地有其不滅性,它並不會因為使用的時間長了,而逐步被消耗掉。所以,建築物的價值需要折舊,但土地的價值則不用折舊。這導致土地有很強的保值作用。此外,土地價值還會因土地上的人生產力上升而一併提升。由於人類的生產力會因科技發明而不斷上升,導致世界上的土地大都會隨生產力的提升而一起上升,令房地產的投資功能非常優勝。

房地產的投資功能,世上大部分人都會感受得到,並且都非常重視,足以影響大部分人的市場行為。以居屋的買家為例,經政府鑑定為實際用家後才可買樓;然而,他們在入市的時候,亦不會只考慮使用的需要,而不考慮投資的後果,因為居屋的價格在市場上亦會有上有落。即使是用家亦不想買入居屋後,樓價下跌,令自己蒙受經濟損失。此之所以,市道好的時候,申請買居屋的人會特別多,而市道差的時候,即使抽中簽也會放棄揀樓。

內地雖為社會主義國家,但自改革開放以來,已在相當大的範圍引入市場機制,讓人們根據市場價格的變化,來選擇自己的買賣行為。而政府亦減少了使用行政命令與政治號召。

不過,近年房地產市場出現過熱的情況,政府擔心會出現金融風險,所以加強了幹預,希望可以把房地產市場迅速冷卻下來。可惜推出的政策比較生硬,如限購、限賣、限價等,並沒有用宏觀調控方式去疏導人們的投資需要。結果,上有政策,下有對策。政府搞指導價,市場就出陰陽合同;政府搞一個家庭只能有一間屋,市場就搞離婚;導致政府的政策大打折扣。

及至政府利用三條紅線,把幾個龍頭民企開發商都強行拉下馬,市場才出現180度逆轉,投資者再也不敢入市。這時政府才察覺,市場若缺乏投資者參與是搞不活的。於是又反過來想投資者來撐場,只是政策訂得不到位,之前打擊投資行為的政策並沒有完全撤銷,變成互相矛盾,令市場的參與者無所適從。

內地房地產市場弄成這樣的主要原因,是政府不願意去正視房地產的投資功能,只懂得加以打壓,不善於予以疏導,才導致資金到處流竄,變成破壞性多過建設性。中國必須把投資的正常需要引入正途,房地產行業才可以真正發揮出支柱產業的作用。

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