想賣兩房換三房怎辦 中年穩中求勝的投資
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諗sir：
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你好！想請教一下，由兩房換三房單位該如何？先生42歲，月薪47,000元+1.5個月花紅；本人40歲，月薪20,000元，13個月糧，家有一個6歲兒子及工人姐姐。
2020年8月出售未補地價480平方呎居屋，套現400
萬元；之後租住730平方呎三房私樓單位，月租18,000元，2021年2月，以670萬元買入430平方呎兩房私樓單位，借8成上會。
原本打算一直租三房單位，買一間兩房放租出去，買樓之後先知道因為採取高成數按揭，不可以放租，唯有裝修間屋自住。
2021年9月搬入去，無再請工人姐姐，做了一年全職媽媽，沒有收入。本人投資股票，全蝕光；加上網店生意虧損，資金已用光，現在已沒有積蓄。今年再請工人姐姐照顧小朋友，再全職工作，放棄投資股票及網店生意，重新開始。
2024年2月，三年夠年期過額外印花稅（SSD），想以750萬元賣出單位，預計套現約250萬元，再借9成800萬元換三房，這樣能否做到？謝謝！
讀者Ms. C
（圖片來源：[email protected]） 買樓做之前要計劃好，因為做錯回頭賣樓的傭金及印花稅支出頗高。相信讀者在幾年前買完樓，先得知高成數按揭的物業不可以放租，現時想再買會諗清諗楚。至於想做一件事，不是問人能否做到，而是要先了解欲成就此事的步驟，再作評估。同時亦可透過投資令財富增值，增加達成目標的可能性。
可考慮保本的股票掛鈎投資
無論買股票，抑或自己做生意也好，相信要有規律的工作態度，才能達到目標。讀者結束生意，返回打工崗位重新開始，仍可透過完全或部分保本的股票掛鈎投資，去接觸市場。讀者可留意：既然凡事不能一步登天，不妨將資金投入一些新的股票掛鈎產品，這些產品適合想捕捉港股上升，但又怕坐艇的人。當股票掛鈎到期時，不但投資本金有保障，如果掛鈎股票上升，更可賺價獲得額外收益。既然讀者工作忙，又要照顧小朋友，在股票方面，不妨考慮此類低風險產品。
市面上有銀行可提供90%至100%保本的股票掛鈎投資，到期時不但可收取90%至100%本金，同時可獲取掛鈎股票到期時的上限正回報。倘若提高參與率，更有機會令回報有槓桿效果，做到進可攻、退可守，適合類似讀者這種生活較繁忙、未必可以承受太多風險的投資者。
每月有息收提高收益率
如果想每月有息收，亦可透過提供每月定期票息收入的股票掛鈎投資，以提高收益率。投資者甚至有機會以低於市場現價，買入心儀股票。說回讀者想將一個於2021年以670萬元買入的單位，在翌年以高15%（即約750萬元）沽出，在現時樓市價位普遍比2021年低之下，有幾個方向去思考，如何令自己的單位賣貴一些。
從估價著手令單位賣貴
（一）從估價著手：筆者已在之前YouTube直播簡單提及過，一些人積極利用網絡，於轉按時把樓價估高，令他日賣樓時更有利。
（二）從經紀著手：由於現時放盤去大行不用收費，因此經紀無義務要推閣下的放盤。一般業主除了加傭外，還有甚麼方法能得到經紀的人脈，幫自己單位賣貴呢？
（三）從單位著手：不少人嫌麻煩，單位不裝修便直接放賣。
事實上，經驗告訴我們，有時只需要把手持的物業作些少改善，就能帶來大改變，令日後想賣樓時更易賣出。另外，假設讀者能以750萬元賣出單位，可套到250萬元、再借720萬元換三房，借720萬元（720÷250×10,000×2），需要最少每月有約58,000元人工。讀者如賣樓後沒有任何按揭在身，和先生二人合力上800萬元三房單位，借貸力應足夠。當然還需視乎個人消費、借貸及其他原因，而影響上述計法的準確性。
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圖片來源：Unsplash
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