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2023年7月10日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月10日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月10日


為何香港樓市不虞大跌?
為何香港樓市不虞大跌?


為何香港樓市不虞大跌?

在上一篇文章中,我已解釋了,為何香港樓市不可能在今天這樣的客觀環境下重新進入牛市;今天,我想再解釋一下,為何香港的樓市亦不虞大跌?

通常,市場的特色是:有得升就盡升,升不上就掉頭下跌。這是市場上充斥著投資者與投機者的時候,會表現得特別明顯的特色。因為投資者與投機者持有物業目的不在於使用,除了圖利之外,光是持有物業對他們是沒有意思的。所以,一旦發現後市已沒有大升機會的時候,他們會毫不猶豫地把手上的物業拋售。

然而,自從香港有了專門懲罰投資者與投機者的辣招之後,已接近沒有新的投資者與投機者加入,剩下來的大部分都是用家。對投資者與投機者來說,物業是他們手上持有的貨,沒法圖利就得拋棄,沒有感情可言。但對用家而言,物業是他的家之所在,不可以隨便說賣就賣。除了因為情之所牽外,賣掉還要面對很多實際問題非解決不可的。此之所以,有了辣招之後,香港樓市就不再大起大落,沒有再出現過一如97至98年間那樣的大跌市。

另一方面,歷史上的大跌市,大都出現在市場供應過度的時候;但香港現時的情況是供應嚴重不足,空置率只有4.4%,比自然空置率5%還要低。在這種大環境下,賣樓的難度不會太高,業主毋須大幅減價已有機會找到買家。所以市場即使回落,速度亦不會太急。

另一個足以促使樓市大跌的原因是經濟衰退,市民收入下降,負擔能力轉弱。不過,香港的經濟雖然有隱憂,但只是增長不如預期快,遠遠未進入衰退。現實是香港的失業率只有3%,打工一族不愁找不到工作。

正是由於經濟情況不算太差,加上樓宇又供不應求,所以樓市雖然有隱憂,但租金卻沒有隨樓價下跌。租金上升,顯示香港的房屋並非沒有需求,而需求者亦仍有付出更大代價的能力。

無疑,對香港人來說,香港房地產的投資吸引力,已因「去全球化」之下香港的角色減少,而不及之前;但對內地人來說,香港始終與內地行不一樣的制度,私有產權會受到更好的保障。因此,內地人一有機會就會想擁有一些香港地產,令香港的房地產即使缺乏本地需要,仍有來自內地的潛在需要。若然政府覺得需要穩住樓市時,只須放寬一下對內地人在港置業的限制,香港的房地產市場就很快就可以活躍起來。

此外,之前遏抑樓市的一項重大因素——美國加息,現在已是強弩之末,估計再加兩次0.25%就會見頂。美國的加息周期結束後,整個投資市場的大環境都會有所改善,股市與債市都會直接受益,屆時,房地產市場亦不難分到一杯羹。此之所以,現階段香港樓市雖然沒有機會大升,亦不虞大跌。

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