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2023年8月11日 星期五

審計密探CIA - Bittermelon 2023年8月11日



審計密探CIA - Bittermelon 2023年8月11日


本地經濟晴雨表:九倉置業業績
本地經濟晴雨表:九倉置業業績


九倉置業旗艦物業海港城今年上半年收入和營業盈利分別有43.52億元和35.49億元。(資料圖片)

在某公司工作的時候,曾參加一個有效商業寫作的訓練,記得講師多次強調「副標題」的重要。不少上市公司在撰寫上市文件時都會採用此技巧,個人認為九龍倉置業(1997)很值得參考。例如在2020年的中期業績公告中,公司就以「新冠疫情摧毀全球經濟」作副標題。其後2021年和2022年分別是「租金收入依然受壓」和「新冠終局未明」。言簡意賅,一望已知新冠對公司業務和前景的影響。

來到今年的中期業績,公告的副標題是「復甦遠未及新冠疫情前」。不要小看這短短的十個字,其信息量相當大。首先開宗明義表明業績不會好到哪裡去,大家不要奢望收入和盈利能回復至2019年疫情前水平。更重要的是大有「非戰之罪」的意思。例如廚師對餐廳老闆說:「嗱!唔係我唔煮嘢食唔夠叻,你哋舖頭無人嚟幫襯,我點叻都無用」,完全感受得到那股怨氣吧?

等等,翻看業績公告,今年上半年收入升4.2%至64.73億元,盈利更轉虧為盈由蝕15.3億元變賺17.8億元,業績不是很好嗎?上升只是因為基數低,因為2022年正值疫情高峰期。不要說旅客入境,本地人口流動也極低。

要知道今年上半年的業績有幾差,不妨與疫情前的數字比較一下。於2019年上半年,九倉置業的收入有84.98億元,今年同期只及該年的76%。盈利恢復得更差,2019年上半年有70.73億元,今年同期只是該年的25%。



業績未能復甦,公司歸咎本地零售銷售額和訪港旅客人數不佳所致。為求真相,查了一下統計處和旅發局的數字。於2019年上半年,本港零售銷售額有2,412.9億元,今年同期則有2,050.8億元,今年僅及2019年的85%。至於訪港旅客人數就更慘淡,2019年上半年有3,487.2萬人次,今年上半年只有1,288.4萬人次,只及2019年的37%。若按旅客來源地劃分,內地旅客佔訪港旅客人數接近八成。由於內地訪港旅客人數由2019年上半年的2,757.4萬人次,銳減至今年同期只有1,011.1萬人次,直接影響訪港旅客人數。

九倉置業旗下的時代廣場,過去最受內地旅客歡迎,內地旅客減少,難怪收入和盈利復甦最慢。於2019年上半年,時代廣場的收入和營業盈利分別有14.31億元和12.71億元。可是,今年上半年分別只有8.88億元和7.38億元(註),僅是2019年的62%和58%,復甦明顯較同系物業為低。例如旗艦物業海港城,2019年上半年的收入和營業盈利分別有61.65億元和50.97億元,今年上半年則分別有43.52億元和35.49億元(註),回復率分別有71%和70%。

該公司管理層表示,港元走強,旅行物流恢復得非常慢,加上全球地緣政治和經濟不明朗,復甦受到阻礙。看看客觀數字,本港零售銷售額增長在今年3、4月見頂後回落,難以預計何時復甦。至於寫字樓,管理層認為未來兩、三年仍是供過於求。就算是酒店,因人手短缺影響營運,管理層預計今年下半年也未能解決。九倉置業的三大業務前景暗淡,難怪股價近日受壓。

九倉置業的業績堪稱本地經濟晴雨表,看來大家需要好好準備迎接經濟下滑的挑戰。

註:由2020年起,九倉置業未有披露旗下物業的收入和營業盈利金額,上述數字根據各年公告提供的按年升跌幅倒算出來。



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