審計密探CIA - Bittermelon 2023年8月11日
本地經濟晴雨表：九倉置業業績
本地經濟晴雨表：九倉置業業績
九倉置業旗艦物業海港城今年上半年收入和營業盈利分別有43.52億元和35.49億元。(資料圖片)
在某公司工作的時候，曾參加一個有效商業寫作的訓練，記得講師多次強調「副標題」的重要。不少上市公司在撰寫上市文件時都會採用此技巧，個人認為九龍倉置業(1997)很值得參考。例如在2020年的中期業績公告中，公司就以「新冠疫情摧毀全球經濟」作副標題。其後2021年和2022年分別是「租金收入依然受壓」和「新冠終局未明」。言簡意賅，一望已知新冠對公司業務和前景的影響。
來到今年的中期業績，公告的副標題是「復甦遠未及新冠疫情前」。不要小看這短短的十個字，其信息量相當大。首先開宗明義表明業績不會好到哪裡去，大家不要奢望收入和盈利能回復至2019年疫情前水平。更重要的是大有「非戰之罪」的意思。例如廚師對餐廳老闆說：「嗱！唔係我唔煮嘢食唔夠叻，你哋舖頭無人嚟幫襯，我點叻都無用」，完全感受得到那股怨氣吧？
等等，翻看業績公告，今年上半年收入升4.2%至64.73億元，盈利更轉虧為盈由蝕15.3億元變賺17.8億元，業績不是很好嗎？上升只是因為基數低，因為2022年正值疫情高峰期。不要說旅客入境，本地人口流動也極低。
要知道今年上半年的業績有幾差，不妨與疫情前的數字比較一下。於2019年上半年，九倉置業的收入有84.98億元，今年同期只及該年的76%。盈利恢復得更差，2019年上半年有70.73億元，今年同期只是該年的25%。
業績未能復甦，公司歸咎本地零售銷售額和訪港旅客人數不佳所致。為求真相，查了一下統計處和旅發局的數字。於2019年上半年，本港零售銷售額有2,412.9億元，今年同期則有2,050.8億元，今年僅及2019年的85%。至於訪港旅客人數就更慘淡，2019年上半年有3,487.2萬人次，今年上半年只有1,288.4萬人次，只及2019年的37%。若按旅客來源地劃分，內地旅客佔訪港旅客人數接近八成。由於內地訪港旅客人數由2019年上半年的2,757.4萬人次，銳減至今年同期只有1,011.1萬人次，直接影響訪港旅客人數。
九倉置業旗下的時代廣場，過去最受內地旅客歡迎，內地旅客減少，難怪收入和盈利復甦最慢。於2019年上半年，時代廣場的收入和營業盈利分別有14.31億元和12.71億元。可是，今年上半年分別只有8.88億元和7.38億元(註)，僅是2019年的62%和58%，復甦明顯較同系物業為低。例如旗艦物業海港城，2019年上半年的收入和營業盈利分別有61.65億元和50.97億元，今年上半年則分別有43.52億元和35.49億元(註)，回復率分別有71%和70%。
該公司管理層表示，港元走強，旅行物流恢復得非常慢，加上全球地緣政治和經濟不明朗，復甦受到阻礙。看看客觀數字，本港零售銷售額增長在今年3、4月見頂後回落，難以預計何時復甦。至於寫字樓，管理層認為未來兩、三年仍是供過於求。就算是酒店，因人手短缺影響營運，管理層預計今年下半年也未能解決。九倉置業的三大業務前景暗淡，難怪股價近日受壓。
九倉置業的業績堪稱本地經濟晴雨表，看來大家需要好好準備迎接經濟下滑的挑戰。
註：由2020年起，九倉置業未有披露旗下物業的收入和營業盈利金額，上述數字根據各年公告提供的按年升跌幅倒算出來。
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