長實的推銷手法是世界級，樓盤先以市區新樓均呎賣1.5萬元來震撼市場，各大傳媒之後再配合以「樓盤平同區三成」。
近期市場有兩個熱盤，一個是由長實發展的油塘親海駅，另一個是由信置、嘉華、招商局國際及港鐵合作發展的日出康城凱柏峰III。一個就以「平爆價」折實均呎1.5萬元搶客，另
一個就以首推均呎1.69萬元、較去年推售的同係一二期分別低5.3%及7.8%作招來。最終一個就收到3.8萬飛賣個滿堂紅，另一個就只收到2,300票賣得嗰75夥，佔首批138夥的54%。兩盤同在8月開售，為何有著天淵之別的銷售成績呢？
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長實推銷手法是世界級
上文跟讀者分析過，長實的推銷手法是世界級，樓盤先以市區新樓均呎賣1.5萬元來震撼市場，各大傳媒之後再配合以「樓盤平同區三成」（如跟比鄰的Peninsula East比較，其實只是平了十個八個百分點）、「入場費低至290萬」（其實只得一夥，買完就冇），連日佔據地產版首頁，盡收宣傳效果。
此外，樓盤週邊環境亦影響其定價。親海駅的業主算是區內其中一隻開荒牛，全因樓盤四周滿佈重建項目，前方的魚市場未來更有機會起樓，2期的無敵海景將盡失，未來五至十年內將要與沙塵及噪音為伴，但1.5萬元能買到市區「短暫」海景新樓，對上車客來說仍是十分吸引。
至於凱柏峰III就以開價較去年6、7月推售的一二期低7、8%，屬3期首推折實均呎中最低，亦是自2021年南豐LP10以來區內首推折實均價最低的新盤。相比之前樓盤開價，今次呎價聽落好似幾抵，但根據樓價指數，由去年6、7月至今整體樓價已下跌超過10%，如再與同區近年入夥的屋苑比較，如4年新的MALIBU（$16845/呎）、3年的LP6（$16871/呎）及2年的MONTARA（$16519/呎），此盤實屬市價開盤。基於現時市況及長實劈價後，準買家對新樓低價開盤有著期望，故今次開價吸引力有限。
凱柏峰III就以開價較去年6、7月推售的一二期低7、8%，屬3期首推折實均呎中最低，亦是自2021年南豐LP10以來區內首推折實均價最低的新盤。
大劈價才能去貨
再者，相比親海駅，當此盤落成時該區發展將近尾聲，預計沙塵和噪音的問題將不會太大，而項目更是位處港鐵物業上蓋，基座設有商場及公共運輸交滙處等，出入十分便利，因此相信發展商認為無需要像親海駅那樣大劈價都能去貨。
其實凱柏峰III在定價方面亦存在著一定的掣肘。該項目已賣到第三期，對發展商唔多唔少都有一定的包袱，如三期像親海駅那樣大劈價的話，將令一二期單位未收樓已變負資產。但現在三期開價只是平7、8%，起碼令買咗一二期的業主覺得蝕得冇咁犀利，感覺良好一些。
另一方面，此盤發展商如信置、嘉華等亦相對「合群」，過往新盤銷售手法亦不像誠哥的話劈就劈。而誠哥亦非常「重視」合約精神，在樓價大跌時，就算你選擇放棄大訂都會照追收差價，這不是每一個發展商都能做得出。
兩盤的銷售賽果相信對正在排隊出貨的一眾發展商有著深層啟示，當然每個發展商背後有其盤算，但在今天的超級淡市，開盤如不是低市價十個八個百分點的話，可以預料去貨將十分困難。
葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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