談財經 - 胡孟青 2023年9月26日
鬆按保樓價上限真係咁筍？
鬆按保樓價上限真係咁筍？
按證修訂按保計劃，把樓花物業與現樓睇齊，為置業人士踏出重要一步。(資料圖片)
隨著新冠疫後經濟增長不似預期，內地房企現金流危機大爆發，內地房地產政策亦須因時制宜。7月底中央政治局會議已不再提及房住不炒，鬆限購寬限貸被視為樓市救命索，救不救得了還看金九銀十數據，市場對政策反應甚有保留，畢竟太多房企因過度擴張引致債台高築，若市況遲遲未能改善，整個房地產產業鏈都會遭殃。
唇亡齒寒，市場一面倒聚焦於催谷消費撐經濟，罔顧增加投資才是長遠撐起整體經濟的關鍵。
近年香港房地產政策明顯是擠牙膏式見步行步，2019年10月，前特首林鄭月娥曾宣布放寬現樓按保樓價上限，八成按揭由600萬元增至1,000萬元；首次置業客申請九成按揭上限，亦由400萬元增至800萬元，且毋須通過壓力測試，被統稱為林鄭Plan。
去年2月，財政司長陳茂波再放寬按保樓價上限，首置客申請九成抵押上限由800萬元提升至1,000萬元，八成按揭上限亦由1,000萬元提升至1,200萬元，按保適用範圍擴大至1,920萬元以下物業，最多可借960萬元，統稱財爺Plan。去年9月，金管局宣布下調壓力測試要求，H按由鎖息上限加3厘降至加2厘。有見本港樓市反彈動力弱，今年7月，金管局自2009年以來首度放寬按揭成數上限，1,500萬元以下自用住宅按揭貸款成數，由五至六成上調至七成，1,500萬元至3,000萬元上限由五成上調至六成，按保亦隨之上調樓價上限，八成按揭上限升至1,500萬元，七成按揭上限升至3,000萬元。至上周五，按揭證券公司放寬一年內落成樓花按保樓價上限至與現樓看齊。
然而，觀乎首個周末一個位於掃管笏新樓盤銷售反應，政策成效實在有限，政策雖有助減輕樓花物業買家首期負擔，政策目標擺明幫助上車客，並非要幫助貴重物業價買家。基於經濟環境未改善，預期新措施難以長期提振新盤交投，價與量均難以長期受惠。按證公司修訂之按保計劃，把樓花物業與現樓睇齊，雖然為置業人士踏出重要一步，令新盤按保用家毋須再局限於選擇建築期付款方法，且可有更多上會選擇，令希望選擇即供付款方法的買家，可透過按保享有同樣高成數按揭，同時享有較高樓價折扣及免卻承擔長樓花期估價潛在調整之風險，相信未來更多買家會選用即供付款方法。
可惜，隨著息口升勢有餘未盡，首期付出成數愈少，供款壓力便愈大， 付不付得起首期並非置業首要考慮，關鍵在於供款能力，供不供得起。1,000萬元樓價，做900萬元按揭，新造H按息率4.125厘，月供4萬幾元，月薪要幾多才供得起？要不外遊不置裝不出外吃飯才供得起，人生樂趣何在？
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