施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月15日
內地樓市靜極思動
內地樓市靜極思動
C觀點｜內地樓市靜極思動
年初的時候，內地房地產市場曾因防疫措施撤銷而活躍過一段時候；可惜後勁不繼，自第二季之後，又再轉向沉靜。由於債務違約的民企開發商接二連三，市場情緒非常低落。急於套現的開發商，不得不帶頭降價，但銷情卻未見改善太多，令開發商的現金流愈發緊張。
由於一二手市場的價格倒掛，一手新盤訂價普遍低過二手樓，二手市場的小業主想套現並不容易。這種現象對買家入市起著一定的阻嚇作用。樓宇並非消耗性產品，而是一種投資性產品，即使是用家，也不得不考慮入市後的樓價走勢。如果樓價趨跌，那就連剛性需求也會被遏抑。中國的房地產市場，現時面對的正就是買家入市信心不足問題。
房地產素來都是中國經濟的火車頭，房地產市場表現不佳，足以拖累中國經濟復甦的步伐。為了扭轉這種局面，中國政府在這段期間，提出過不少救市措施，包括減息及降首付，但效果並不顯著。直到最近推出「認房不認貸」，才見市場有較為積極的反應。
其實，市場初時對「認房不認貸」的救市效應並不存厚望，原因是很多二三線城市早已沒有限購，以致今次受惠的主要集中在一線城市，有人甚至擔心，當一線城市的限購要求放寬後，流去二三線市場的資金會變得更少。
不過，「認房不認貸」的措施落實後，市場反應比預期來得好。這正好顯示，一項措施推出後是否有效，不能光看具體內容，還得看措施是在甚麼時空環境下推出。如果措施是在七月份推出，效果可能真的不會太大。但市場經過兩個月的發酵之後，形勢可能已出現新變化。以致原先以為效果有限的政策，在新形勢下變得分外有作用。
老子說：「反者，道之動。」毛澤東亦說：「事物總是要走向自己反面的。」內地樓市沉靜了這麼久，一定有很多購買力積累了下來。今次「認房不認貸」就成了引爆這些購買力的導火線。
據中原對全國三十多個城市房地產市道的觀察反映，自九月初以來，市場氣氛有明顯改善。在一手市場上，開發商開盤多了，新盤的查詢與來訪量亦有明顯增加，加上轉化率也有一定的改善，中原在內地的傭金收入在九月上半月比上月同期增長了30%。增幅雖然不錯，但由於比較的基數低，實際的市場成交量依然不多，仍不及高峰期的一半。
高峰期交投量是不正常的，相信三五年裏都不會再見。但行內普遍期望，交投量有機會恢復到高峰期的三分二左右；否則，開發商的資金回籠速度仍不足以舒緩其債務危機，債務違約的情況還會進一步蔓延。
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