施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月15日
東湧東站地為何沒有發展商入標？
東湧東站地為何沒有發展商入標？
東湧東站地為何沒有發展商入標？
繼月初東湧第106B區住宅地流標後，日前位處同區的港鐵東站第一期項目又流標，而且是零入標。
有人懷疑，發展商今次是聯手以一致行動的方式，來表示對政府救市不力的不滿。
無可置疑，發展商對政府只顧減辣不肯撤辣是十分失望的；不過失望還失望，香港的發展商作為生意人，是不傾向用聯合行動向政府施壓的。因為這樣做不但政治不正確，而且還可能因合謀扭曲市場而觸犯競爭法，後果嚴重。
再者，香港發展商之中不乏親政府成員，他們不可能參與這類與政府對著幹的聯手行動。因此我傾向相信，發展商沒有入標，主要是商業決定。如果這塊地有利可圖，發展商不可能放棄賺錢機會去參加聯手罷買的。
現實是近期樓市交投疏落，發展商推出的新盤大都銷情不佳，成功套現的比例低，資金回籠的速度很慢。這叫發展商哪來這麼多的財力去落標買新地？
以發展商現時手上的項目及其進展的速度計，新盤平均每月得賣1,500個單位，才能與項目的進展速度相匹配。但現實是近期發展商一個月能夠賣出的單位只有三五百個，平均每月增加貨尾逾一千個；累積庫存以目前的銷售速度計，花三年也賣不完。這叫發展商怎有興趣去買新的土地。如果政府沒有適當政策去提升市場的成交量，發展商只好集中力量去賣貨尾，很難有積極性去增添新項目。
有人或許會說，發展商若是有心想增加銷售速度，只要把售價訂得低一些便是，何必只是等政府出政策。問題是發展商不是沒有減價，而是市場回落的速度比發展商減價還要快。發展商只是一時未跟得上形勢罷了。
以現時的市價計，很多發展商推出的新盤，其實已進入虧損水平。在這種情況下，發展商在入標投地時，自然會十分審慎。此之所以，地價回落的速度，往往比樓價回落的速度更快。政府(包括港鐵)若是想避免流標的話，亦須調節自己的招標條件，以吸引發展商的興趣。以今次東湧東站的入標要求為例，條件實在太過苛刻，發展商根本「計唔掂數」，難怪他們選擇不入標。
發展商覺得不合理的地方是，商場部分要發展商負責興建，但建好後卻全部歸港鐵所有，發展商一點也分享不到。此外，項目的前期費用，港鐵一點也不用承擔，全由發展商出資；但賺到錢之後，港鐵卻一樣可以分紅；難怪發展商覺得自己被「搵笨」。港鐵若還以為有發展權在手就可以為所欲為，而不願向市場折衷的話，流標事件應該陸續有來。
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