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2023年12月6日 星期三

勁一專欄 - 中環洪八公 2023年12月6日



勁一專欄 - 中環洪八公 2023年12月6日


香港樓市會否重演沙士崩盤
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施政報告宣布減半辣後,樓價距離2021年8月CCL的高位191.34已累跌近20%,究竟2024年樓價會如何走向?會否重演1997或2003年的崩盤?

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以往本港樓市具有較強韌性,這有賴於發展商及二手業主的強大持貨能力,但這些因素所發揮的作用正逐步減弱。

先講講新盤供應方面,由2022年至今,已批預售但仍未推出的樓盤約10,000夥,意味發展商一直等待樓市轉勢善價而沽,但就算美國2024年中開始減息,在中港經濟難望有起色下,發展商清倉旗下積壓的庫存,其實只是時間問題,2024年樓市持續下跌,已成大概率事件。

新盤庫存發展商隨時清倉
房屋局資料顯示,未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.7萬夥,創歷史新高。

至於已落成而未售出樓貨尾單位亦有18,000夥,創16年高位。

至2032年公營房屋可提供36萬夥,要消化如此多供應,香港未來9年(2022至2032年)人口要增加近100萬人,才能消化如此多的供應。

今年中香港人口中位數為750萬,2013年為722萬,10年間人口僅增長28萬。

加上香港生育率是全球最低,2022年創下每名女性生育0.7個小朋友,之前3年生育率持續下跌,所以過去一段長時間,本港人口增長主要倚靠單程證入境。

若計算2021年底前25年間,香港人口自然增長僅為約49.7萬人,單程證入境數目卻達112.1萬人,撇除「單程證」入境人士,期間港人淨移出總人數約為68.1萬。

至於移民,截至6月底止,英國內政部批出的BNO簽證有17.6萬宗,其中已抵英的BNO Visa持有人數約為15.2萬,這批移英人士為避免墮入英國資產增值的稅網,幾乎百分百會沽售本港物業,是過去兩年二手樓價持續下跌的主因。

今年港人口旺丁不旺需求
就算今年香港人口數目止跌回升,按年增加15萬人,但所增人口有來自內地,平均消費力參差,整體上不及移英的港人,而且回流人口只在港短暫居住,一般不會長線投資樓市,所以再多這類移動人口返港,沒能製造更多的房屋需求。

由於高息環境,以及一手樓庫存處於歷史高位的關係,瑞銀投資銀行估計,2024年樓價將再跌約一成,預期一手現貨和預售樓盤,合計庫存需時約4年消化。

假設2024年樓價跌一成,加上樓價已從高位跌約兩成,累計三成的樓價跌幅,或導致按足八成以上的業主斷供,這部分業主可以是銀行職員,或是最近3年以「林鄭plan」上樓的首置人士,首當其衝的自然是按揭公司的按保業務。

不過,業主斷供讓單位淪為銀主盤,銀行處理銀主盤亦需付出額外成本;加上市況不景下,銀主盤更易被壓價,所以銀行亦不願業主斷供。

如我有特別需要申請政府津貼,有什麼津貼可以申請?

如是長者/傷殘人士,可以留意長者生活津貼、長者咭、樂悠咭、傷殘津貼、申請綜援等等,在住屋方面,可以考慮申請公屋。

如果我想外旅/返回內地,有什麼需要留意?
首先,要留意特區護照/回鄉證是否需要續期,以及留意不同貨幣的匯率走勢,包括人民幣兌港幣、日元兌港元、英鎊兌港元等等。

撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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