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2024年1月5日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年1月5日

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年1月5日


投機者的作用 有好也有壞
投機者的作用 有好也有壞


李寧早前向恒基地產購入港匯東整棟商廈。(資料圖片)

轉眼間,2023年又即將完結,筆者跟業內朋友在討論明年市場情況,幾乎所有人對商廈走勢都不樂觀,一方面是不少外資縮減在港規模,也受到「在家工作」影響,寫字樓需求減少;相反這兩年香港

中區核心寫字樓供應卻大幅增加,整體甲級寫字樓空置率升至近13%,乃10多年來新高,租金今年也已跌超過5%,前景頗為暗淡!

不過,在大家一致看淡情況下,卻發現近期有不少商廈大手成交,最引人注目包括李寧(2331)向恒基地產購入港匯東整棟商廈,令李寧被投資界批評運用資金欠佳,股價一夜間下跌14%,蒸發80億元市值。大家會問李寧為何要購入物業?筆者相信價錢便宜是最大原因,港匯東在北角的繁華地段,以全幢樓面計成交呎價只是1.5萬元,5年前同一地段恒地也曾售出整棟商廈,呎價是3萬元,5年間呎價跌了一半。基於同樣原因,本地財團榮興集團也斥資5.11億元,購入北角金輪天地整棟商廈,相對於原業主5年前的8億元購入價,也下跌了四成。另外,中環中心67樓也以呎價2.7萬元成交,估計也比5年前下跌了近一半。

在一個自由及有效率的市場,即使資產被看淡,只要足夠便宜,便能吸引投機者進場,在經濟學上來說,有成交價就為市場合理分配資源提供訊息。相反,香港的住宅市場,政府人為地加了不少「辣招」,差不多所有投機者被驅逐出市場,結果當樓市下跌時,沒有投機者調節市場,成交價隨時會「超跌」,例如最近西貢溱喬一棟豪華別墅,2008年原業主從發展商以5,000萬元購入,今年變成銀主貨,由於大額成交量極少,結果最近才以2,830萬元賣出,成交價比15年前還要下跌超過40%。



除豪宅外,一些市區單幢樓也因成交量少,而令成交價下跌得厲害,例如黃大仙富佑大廈剛以232.23萬元成交253方呎的一房單位,相比原業主2014年時285萬元的入市價,持貨9年也蝕了近20%。在市場缺乏成交量之下,不但急售的業主需要大幅減價,而發展商也因缺乏招標,令其暫緩發展計劃,本港最近多幅地皮流標,也是最好的例證!

當然,投機者也會在升市時,令資產價格上升的速度加快,造成一般用家難與其競爭,炒家卻不勞而獲的感覺!其實投機者有做對,也有做錯的機會,他們只是看風駛艃,真正的原因是供應不足,只趕絕投資者樓價也不會因而下跌,香港近年的住宅市場也是最佳的例證!



投機者有其功用,也有壞的政治影響,但政府不能只以炒家為代罪羔羊,必須解決供應不足的根本原因,當樓市下跌時也要及時調整「辣招」,否則市場秩序就難以恢復,長遠對市場也是不利!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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