冠君信託穩中求進保優勢
冠君信託穩中求進保優勢
冠君產業信託財務穩健，負債率22.8%，圖為花園道三號。(資料圖片)
冠君產業信託(2778)於2006年5月24日上市。 信託最初投資並持有花園道三號91.5%業權，即前稱花旗銀行廣場，為香港最大的甲級寫字樓綜合大廈之一。信託於2013
年完成收購花園道三號餘下樓層，並統一整個綜合大廈業權。信託總資產已由2006年底259億元，增至2023年超過644億元。於2008年，信託收購於2004年落成後旋即成為旺角區代表性地標朗豪坊商場及辦公樓。現時朗豪坊商場出租率保持在93.3%穩定水平，生活時尚行業租戶仍是物業主要租戶，佔租戶組合74%，租客涵篕美容、健康護理、醫療及健身，穩定性強。自營品牌Langham Beauty 去年銷售額按年增2倍。
香港遊客去年恢復至僅2019年的61%，但朗豪坊商場人流已經恢復90%，足以證明商場深受本地市民及遊客歡迎。
新冠疫後復常的香港經濟持續承壓，市場極關注本地寫字樓空置情況及租金趨勢，信託最優越之處是物業既優質又位處核心地段，商場及寫字樓類別可分散投資風險及互補優勢，寫字樓出租率平穩，中環花園道三號為82.8%，朗豪坊寫字樓企穩93.3%。朗豪坊商場銷售仍大幅增加50.5%，化妝品銷售額按年大增2倍，明顯跑贏許多同業。港府推出一連串的盛事可刺激消費，有利吸引更多旅客訪港，對零售行業及收租股具正面推動作用。
冠君產業信託財務穩健，負債率22.8%，對比同業(房地產投資信託基金)屬低水平。於充滿挑戰的經營環境下，租金收益只是溫和下跌2%，至23.12億元，相當穩定，儘管高息環境令現金融資成本增加至4%，配合息口見頂及減息的預期，將有利紓緩利息支出，尤其浮息貸款佔45.5%，可受惠於預期的減息。
於2023年底，信託共有36億元未提取已承諾貸款可作再融資之用，再加上10億元銀行存款及現金，現金流相當充足。物業估值保守，例如花園道三號每方呎估值只為23,259元。
信託本著穩中求進經營理念，為租戶增值，不斷提升物業的能源及環境效益，保持競爭優勢，積極實踐內循環生態(ecosystem)為租戶增值，例如Eaton Club提供靈活工作空間、服務式辦公室、event space，以及每月一次古典音樂會、有益身心的活動工作坊等。相信在中環那麼繁華的金融圈，這是非常獨一無二的文化軟實力。
花園道三號成為香港首幢「三鉑金」既有建築認證的甲級寫字樓，並剛於2024年2月獲能源與環境設計先鋒(LEED)「v4.1 運營與維護：既有建築」鉑金評級「全港最高評分」(88分)。
談財經 - 胡孟青 舊文
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