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2024年3月11日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年3月11日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年3月11日


新盤好銷 應早日恢復賣地
新盤好銷 應早日恢復賣地


C觀點|新盤好銷 應早日恢復賣地
撤辣後,房地產市場立即復常,之前被積壓的投資需求一下子被釋放出來,一二手的交投都非常活躍。有人擔心,這樣下去炒風可能重臨;若然弄到政府又得故技重施,那就不是市場之福。

其實,要遏炒風

,方法很多,不是一定要單靠狂加印花費。之前政府之所以要靠辣招,是因為土地供應一時跟不上,惟有靠增加交易成本來遏抑需求,以免樓價升得太快,招來市民埋怨。現在政府手上已有較多的土地供應,大可以用增加賣地的方式來遏抑樓價。

以調節供求來控制樓價是最王道的方法;不但後遺症比較少,而且非常有效。只要政府集中力量,多推出一些土地應市,就足以攤薄發展商的承價能力。地價下跌後,就會輻射至樓價,炒家自然不敢輕舉妄動。

不過,政府的反應一般都不會這麼快。不久前才決定今年一至三月份暫停賣住宅地,沒有理由三月未完又宣布要增加賣地。政府擔心社會會覺得政府的政策一時一樣,出爾反爾。

其實,我們這個世界已改變得愈來愈快,政府亦得盡快就新的市況作不同的反應。美國聯儲局就一時放鷹,一時放鴿,月初一個說法,月中又另一個說法,從來不會不好意思。

之前,新盤長期滯銷,發展商套現困難,以致在買地時,既缺乏信心,又缺乏能力,導致政府在推出土地時,要麼流標,要麼以極低價成交。現在,一手市場交投大旺,新盤即日售罄的情況又再出現。即使在沒有全新盤開的日子,單是靠賣貨尾,一日也可以賣近百夥。很明顯,市場的熱度已經異常,政府有需要予以調節,不能坐視不理。

一手市場是否過熱?我認為可以用以下的推算作參考。近年,一手市場每年的平均落成量約18,000個單位左右。亦即是說,一手市場每年需要賣出18,000個單位,發展商才不會增加貨尾的積累,才可以有機地持續運作下去。一年賣18,000個單位,一個月就要賣1,500個單位,平均每日要賣50個單位,超過50個就代表不但可以消化新供應,還可以逐步清理貨尾。

撤辣後,市場展現出來的就是這種情況。這種情況如果持續,代表發展商有需要在土地市場補充土地儲備。他們應對政府賣地有較積極的反應。所以我認為,政府應第一時間考慮盡快恢復賣地,並增加賣地的數量;這樣既可以增加政府的財政收入,亦可以遏抑炒風。



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