買樓收租的替代方法 ── 購買房託
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若一個人不夠資金買樓，但又怕樓價上升的風險，其中一個對沖的方法就是購買房地產信託基金（Real Estate Investment Trust Fund,REIT），就能作為相關的替代品（當然無法完全對沖）。即是說，無論是資金不足付首期買樓，又或
是不想買樓但又想享受樓市的升幅，房託都能成為一個替代之選。
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買入房託就如同買入一個物業組合，雖然所買的只佔一小部分，但卻能享受當中的升值潛力，以及當中所分派的租金收入。
投資者可在股票市場上買入房託，如同買股票一樣，十分方便。不過在港上市的房託不多，只有約十隻，所以投資者選擇有限。
房托投資物業範圍廣泛
而房託跟股票不同的是，房託受《房地產基金守則》規限，規限房託要將除稅後淨收入的90%以上分派予單位持有人，保障了持有人的利息收入，同時限制了管理層主導的因素，將焦點集中於該物業組合的質素上。至於物業的範圍則十分廣泛，可以是商場、寫字樓、停車場、工廈、酒店等各類型的物業，視乎該房託所投資的範疇，而就算是同一類別，也有質素之分。
除了本身物業的質素外，亦要分析其潛力，例如屋村商場一向是較低檔次的價值，估值只屬一般，但在翻新及居民消費力提升的前提下，潛力則不容忽視，而這就是投資者要分析的。所以，買房託與買樓一樣，同樣需要對當中的物業作出分析，甚至是實地考察。
而房託持有人持有房託後，就如同按比例持有了該物業組合，當這些物業收租後，大部分就會作股息般分派給持有人，如同買樓收租一樣，當其中的物業升值時，該房託的價格亦會上升。雖然買樓和買房托兩者有相類的地方，但當中亦有不少不同之處。
其中一項就是自主性，自己買樓無論在決定權，以及管理方向都會由自己處理；反之，持有房託的小股東則缺乏話事權，只能依靠管理層的決策與管理。當然兩者間沒有那一個較好，只視乎投資者自己的取向，例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說，房託當然較優。
另外，由於近年政府的各種打擊樓市措施，令買賣物業的成本上升，同時限制多多，故此在買賣成本及流動性方面（例如套現），房託則遠勝於自行買樓。
而房託另一個優勢，則是買到一些自己買不到的物業類別。例如要買入一個商場，一般人根本難以做到，若透過買入持有商場的房託，就能間接買入商場，享受當中的租金及價值成長。不過房託相比起自行買樓，用途方面則遠不及，自行買樓除用作投資外，亦能用作自住，又或自行分割創富等，用途方面則較有彈性及有自主性。房託的基本概念是一個物業組合，投資者收到當中的租金派息。
小股東缺乏話事權
雖然兩者有相類的地方，但當中亦有不少不同之處，其中一項就是自主性，自己買樓無論在決定權，以及管理方向都會由自己處理。反之，持有房託的小股東則缺乏話事權，只能依靠管理層的決策與管理。
當然兩者間沒有哪一個較好，只視乎投資者自己的取向，例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說，房託當然較優。
不過房託相比起自行買樓，用途方面則遠不及，自行買樓除用作投資外，亦能用作自住，又或自行分割創富等，用途方面則較有彈性及有自主性。
而在風險方面兩者亦有不同，自行買樓由於每次的金額大，往往只能集中在一層物業中，這就會面對集中風險。反之，房託由於資產龐大，所買入的是多個物業，因此在風險方面會較低。
同時，由於自行買樓一般涉及借貸，所以有機會出現負資產的情況；而房託輸到盡亦只是歸零，可見兩者風險不一。
不過，要注意的一點是，房託在股票市場上市，價格會較為波動，例如某房託只持有一個商場，而這商場租金收入穩定，各方亦沒有太大的變化。然而由於在股票市場上市，因此價格除自身的情況外，亦會受各種外圍因素影響，例如股市的氣氛、資金流向等，都會對其股價造成影響。
留意過往派息紀錄
自行買樓的另一不同之處，就是借貸，利用借貸去買樓是大部人都會做的事，以小本創造資產，令回報放大（當然，若不幸樓價下跌，借貸會令虧損放大）。
雖然買房託時，都可以借貸形式去購買，但始終難以做到自行買樓的效果，這無論在借貸的百分比上，還是息率方面，自行買樓這方面都是較優的。
另外，借貸買房託面對的斬倉風險亦較高，當市況波動時，房託將受多種因素而影響股價，而價格的表現將構成斬倉的可能，因此若屬價格較波動的房託，這方面的風險較高，因此這方法只合較高階的投資者。
相比之下，自行買樓的斬倉風險則不一樣，供款人只要每月依時供樓，就算樓價因外圍因素而大跌，銀行亦不會追差價，故此斬倉的風險較低。
最後要提提各位，香港房託參差，買入前一定要仔細分析，了解該房托持有哪些物業及質素如何，並翻查過往的派息紀錄，從而作出全面的評估。而暫時就筆者所見，領展房產基金（00823）是其中一隻較優質的選擇，然而其基金價格會波動，因此買入前都要做功課。
撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
勁一專欄 - 龔成 舊文
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