業主不肯減租 會計準則的錯？
業主不肯減租 會計準則的錯？
希慎興業用作投資物業估值的收入淨額主要參考「主流市場每月租金」。(資料圖片)
會計準則的作用是規範企業的會計帳目如何核算，以及財務報告如何編製。按理不應、也不會影管理層的決策才對，但現實中的反面例子比比
皆是。例如本地不少物業業主，特別是上市的那些，即使面對經濟不景市況不佳，寧願推出優惠甚至把物業丟空，也不願大幅削減租金，原來與會計準則有關。
在會計上，投資物業指為賺取租金收入及或為資本增值而持有的土地及或建築物，常見的包括商用舖位、寫字樓和住宅等。據《香港會計準則第40號：投資物業》(HKAS 40)，投資物業須以公允價值記入資產負債表，其變動則在損益表確認。當中的公允價值是基於獨立估值師報告而得出，於已建成投資物業而言，採用估值方法主要是「收入資本化方法(Capitalization approach)」，即是將物業的收入淨額予以資本化。
就以本地收租股希慎興業(014)為例，用作投資物業估值的收入淨額主要參考「主流市場每月租金」。其意思是根據估價師對該些物業及其他案例的近期出租而估算，但不一定等於租戶的承諾租金。於2023年，希慎商舖主流市場每月租金是每方呎131元，較2022年升6.5%。另一方面，估值中採用的資本化利率與2022年相若，即是維持在5.25%至5.5%之間。收入增加但資本化利率不變，該批商舖的公允價值因而升3.2%至318.78億元。另一方面，希慎寫字樓同期的主流市場每月租金跌1.8%至56元，資本化利率則維持在4.25%至5%，該批寫字樓的公允價值因而跌2.4%至327.26億元。
其他收租股包括例如九龍倉置業(1997)、太古地產(1972)和恒隆地產(101)等，都是採用相同估值方法。由上述例子可見，當投資物業租金出現調整，勢必同時影響物業公允價值，繼而衝擊盈利。這就解釋為何上市公司寧願把物業丟空，也不肯大幅削減租金。
HKAS 40在2005年開始生效，以取代遠古的《會計準則公告第13號》(SSAP 13)。兩者最大分別在於公允價值變動處理方法。
HKAS 40不理三七二十一，所有變動均直接在損益表確認。反觀SSAP 13，當物業價值上升時先記入物業重估儲備，當估值下跌時從儲備中抵銷，直至儲備耗盡不敷應用時，餘額才計入損益表。因此，舊準則對盈利的衝擊較新準則為少。現今公允價值會計當道，為了讓資產負債表更能反映企業價值，即使公允價值變動與經營表現沒有直接關係，仍一律擠進損益表，為淨利帶來波動和不確定，因此屢屢遭人詬病。當中出名要數股神巴菲特。在他寫給巴郡(NYSE：BRK.A,BRK.B)股東信中，已連續多年大肆批評，認為此做法嚴重誤導投資者，今年更毫不客氣大駡會計準則計出來的淨利「衰過無」。
不過，經過多年討論，國際會計準則理事會終於決定在今年第二季推出《財務報告準則第18號》，並預計在2027年開始實行。在新準則下，損益表中的收入和支出將分為五大類，包括經營業務、投資活動、財務活動、利得稅以及已終止業務。此外，損益表還須列示兩個新的小計，即營業利潤或虧損以及財務和稅前損益。新準則雖然未有解決損益表的波動和不確定問題，但提供更多訊息供使用者分析，這樣的小修小補也是好的。
審計密探CIA - Bittermelon 舊文
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