市場對
聯儲局今年減息預期降溫，更有大行估計利率有機會掉頭回升。 (DNY59 via Getty Images)
自全面撤辣後，樓市一度活躍起來，尤其一首成交更創出有1999年5月以來單月最高的4,170宗，但自美國公佈3月份消費物價指數（CPl）按年上升3.5%後，市場對聯儲局今年減息預期降溫，更有大行估計利率有機會掉頭回升，明年最多加息至6.5厘，市況隨即變得觀望，成交宗數亦減少。如美息真的不減反加，對買家、業主及投資者會帶來甚麼影響呢？
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假如聯儲局多加1厘....
假若美聯儲局真的多加1厘的話，本地銀行必定會跟加，而且很大機會會跟足1厘，那按揭利率將由今天的4.125厘加至5.125厘，而供款（以每百萬計）將由今天的$4,847升至$5,445，增幅約為12%，估計樓價有機會再下跌多5%至10%。
對買家來說，加息將令他們變得更加觀望，因他們覺得明天買會比今天平，除非遇到筍盤，否則他們會等待減息週期開始才會考慮入市，加息期間發展商需將新盤再減價才能有機會去貨，而二手業主將更難出貨。
對一眾還在供樓的小業主來說，加息將會加重他們的負擔。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)
供樓小業主 要節衣縮食
對一眾還在供樓的小業主來說，加息將會加重他們的負擔，以貸款500萬計，他們每月就要多供$2,990，但只要經濟不太差，能保住份工再節衣縮食一下，應該都可以捱得過。
對想入市的投資者來說，今天持有現金可選擇做定期或買樓。如美國加息1厘而市場當時資金又緊絀的話，定期存款有機會由現在的約4厘回升至5厘，相信他們大都會將資金做定存，等待樓市接近底部（估計在加息週期真正完結時）或租金回報有近5厘才會考慮入市。
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對已持有物業的小投資者來說，加息當然會增加他們的供款壓力，幸好近年租金上升可抵消部分供款增加的支出，只要仍有現金在手或有份工的話，每月貼少少去供樓應該不大問題。就算真的供不起，細價樓仍相對容易賣出套現，如你早年在政府推辣招前買入的話，今天賣出仍有可觀的盈利，如你又不想低價賣樓的話，亦可在銀行加按，之後再將啲錢供返畀銀行。
如今年唔減息還要加息的話，將有更多大投資者「頂唔順」而被迫拋售工商舖物業。 (NurPhoto via Getty Images)
而加息對一些大投資者、尤其買開工商舖的「大孖沙」影響應該最大，因他們承造的按揭不是一般住宅按揭，而是以商業貸款為主。住宅按揭一般都有利息上限如H+1.3%，Cab P-1.75%，只要最優惠利率不變，無論Hibor升幾多都不會影響業主每月的供款，但商業貸款就完全不同，是沒有利息上限的，如早前一個月Hibor就升到5.5%，他們每月供款就要差不多7厘。其實近期已有很多大投資者蝕讓減磅盡量套現，如今年唔減息還要加息的話，將有更多大投資者「頂唔順」而被迫拋售工商舖物業，估計大碼工商舖價格的下調壓力將比住宅及細碼工商舖更大。
話須如此，美國真的加息1厘的機會應該不會太大，但never say never，在環球利率走勢仍未明朗前，做定準備多持現金，就算加息真的殺埋身都可以安然渡過。
葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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