為拯救早前以建築期付款方式購買樓花的一眾買家，上星期五金管局突然出招。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)
為拯救早前以建築期付款方式購買樓花的一眾買家，上星期五金管局突然宣佈放寬自用住宅樓花按揭成數上限至今年2月28日之前已簽訂的臨時買賣合約，
即成交價3,000萬或以下可承造最高七成按揭，而1,500萬或以下的最高可承造九成按揭。過去兩年多樓價下跌了近25%，此舉雖則能舒緩部分買家的資金壓力，但他們仍要面對其人生中的一個重大抉擇，一係就要捧錢上會去買一個已貶值了的資產，一係就要撻訂但仍要冒著被追收差價的風險，真是進退為谷。筆者在此想忠告一些未來想買新樓的朋友，簽約前必須要考慮以下三點。
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1. 發展商以往的處事作風
其實買樓除了要考慮物業質素、呎價、地區和交通之外，還要考慮發展商的處事手法，有些發展商比較注重商譽，有些則堅持合約精神。還記得97金融風暴時，很多買家以高價買入新盤後因樓價大跌而選擇撻訂，部分為保商譽的發展商，眼見買家已損失數十萬訂金，不忍再窮追猛打追收差價，但亦有個別的發展商向撻訂的買家追到底，部分買家要補錢贖身，有些甚至要破產收場。因此當大家買樓時，不要聽到什麼「震撼價」、「深水炸彈價」就飛撲入去，還要了解其作風，否則可能得不償失。當然以往不代表未來，但曾有先例的，未來重犯的機會就會相對高。
你買得樓，此刻你的工作及薪金應該都沒有多大問題，但世事難料，你現在可能是位高薪厚職的專業人士，一兩年後收樓時，難保你的工作仍在薪金不變。 (EschCollection via Getty Images)
2. 選用即供或建築期付款要看你買樓的目的
除非你買樓是作投資以小博大，否則應盡量選用即供付款，因其有三大好處︰
1. 發展商大多希望資金盡快回籠，所以一般都會多給折扣予選用即供的買家，成交期越長折扣越多，折扣隨時比建築期付款多5%。
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2. 發現商在賣樓前，必定跟各大銀行打曬招呼，單位必定估到價，即買即上會必定冇問題。相反，等一兩年後才上會，到時銀行就會以成交價或最新估價以低者為準來作物業按揭的估值，如像今天樓價下跌，上會時你便會有估價不足的風險。
3. 你買得樓，此刻你的工作及薪金應該都沒有多大問題，但世事難料，你現在可能是位高薪厚職的專業人士，一兩年後收樓時，難保你的工作仍在薪金不變，大家還記得在疫情時飛機師都可以變成巴士司機，因此為減少不確定的風險，買樓後盡快上會為上策。
3. 夠首期才去買樓
當買樓時你已有兩三成首期，收樓時只需向銀行借七八成按揭的話，就算今天樓價下跌了兩成多，你還可以轉為承造九成按揭，只需補少許差價便能安全上會。但如你只是揸住一成首期一心想造九成按揭的話，當樓價下跌那你就完全沒有任何緩衝，如沒有額外資金去上會的話，那你只能撻訂收場。因此，如你首期不多的話，筆者建議你都係選擇即供付款方法較為穩妥。
葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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