居屋日後會貶值 中年想創被動收入宜穩當投資
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諗sir,
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你好！本人36歲，銀行工程人員，年收入79.5萬元（月入54,000元×12＋Bonus）；太太（32歲），物理治療人員，年收入約31萬元（月入23,000元×13＋Bonus）。一家三口，現居於綠表居屋市值約500
萬元，還欠按揭96萬元。兒女開始上高小，眼見不少前輩到40歲，生活「唔上唔落」，想為自己日後打算。家庭儲蓄有140萬元，做對的事是將公屋換做居屋，賬面賺了幾百萬元，但要自住不可賣走。請教閣下如何增加多點每月的被動收入以應付40歲來臨。
讀者金先生
讀者開始應付中年，關於他早年買入居屋這件事當然是好，不用補地價。
換轉是他日不能加按，除非房委會批准加按樓；否則，居屋業主只能賣樓，把樓市升幅套出來收息。
讀者這間居屋在九龍區，未來始終要賣。
早兩年，最值錢的居屋，是未夠18年樓而仍受房委會擔保的，大致叫符合925居屋，可九成上會，不用付按揭保險計劃保費，而且好易批核，不用通過壓測（綠表上會）。
目前因擔保期延長了，政府不斷有新925居屋供應，同時更多人有公屋住。
想買居屋的人都想要新居屋，可更易上會，又可拉長還款，那麼舊居屋業主如何上流？造成全港40萬個二手居屋單位價值損失。
反而一手發展商會自行調節私樓供應，賣得不好，就不會興建太多。
說回讀者，一旦將錢套到出來，可以做甚麼穩當的投資？賣了居屋，可套回400萬元，加自己現金140萬元，總計540萬元。
收息方面，可先投放在債券基金上，而讀者較年輕，不需要用到期保本的直債。
假設年回報9厘，每年收取50萬元利息，每月收逾40,000元了。
債券基金派息率勝定存
一些不保本、月月派年息8厘至9厘的債券基金，派息率已較銀行定期存款高一倍。
雖然是不保本，但可月月派息；直債則是到期保本，但每半年或年或季派息。
筆者建議先用自己原本140萬元當中的50萬元，去投入債基，50萬元投入收9厘息，每月收息接近4,000元，可幫補到一些生活費。
當然收息收順了，只是第一步；第二步當然是加注。
一旦投入400萬元，月月收息約16,000元，這個數應該在九龍區，都夠租一間大兩房或三房單位。
540萬元投入400萬元，尚餘140萬元，夠夫婦各自買一間屋收租，擁兩間屋，讀者是否會交給朋友去供按揭，讀者可自行決定。
日後兩間樓供到一大半，樓又同時產生現金流，那一份債加兩間樓產生的現金流，月收入40,000元之上，就有被動收入去支撐中年生活。
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撰文：諗sir
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