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2024年8月30日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年8月30日

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年8月30日


金管局出手快 按揭重回正軌
金管局出手快 按揭重回正軌




筆者上周在本欄指出銀行在審批按揭貸款時的種種延誤,對市場帶來不良的後果。金管局在接獲代理業及立法會議員的投訴後,火速行動,財爺也跟銀行了解情況。上周五,金管局更連同中銀、滙豐及渣打開記者招待會,銀行承諾在審批文件齊全後,兩

星期內便會通知買家結果!

筆者認為這個承諾很合理,筆者從來沒有要求銀行開水喉,放寬審批的準則,始終不同銀行應該有自己的經營策略,各銀行承擔的風險也不一樣;但銀行實行「拖字訣」會對整體物業市場帶來額外的不確定性,令成交減少,套現能力下降,業主被迫降價才能成功出售物業,直接影響物業的估價,令銀行再收緊貸款,形成惡性循環。金管局當然明白當中的道理,難得的是出手比筆者想像中快,值得嘉許。



周五另外一項重要消息,自然是美國聯儲局主席鮑威爾在全球央行年會上的演說,明確表示「是時候調整政策,提振就業市場」強烈暗示九月啟動減息。市場分析說他沒有再用上「循序漸進」、「觀望數據」等字眼去形容減息步伐,所以估計九月減息幅度可能達致0.5厘。筆者認為九月減幅多少重要性不大,反而聯儲局焦點一旦由通脹轉至就業市場,未來一年的減息幅度就不會少。

美國勞工統計局公布截至今年三月,過去一年的非農業就業數據( 23年4月 - 24年3月),竟然創造的就業崗位比最初報告少了81.8萬個,平均每月就是6.8萬個;以往每月公布數值大都在10 - 20萬之間,換句話說,數字報大了35%至70%,而最新的7月非農業新增就業人數也降至11.4萬人,創2020年12月以來的新低, 6月中公布的20.6萬人大幅向下修訂至17.9萬人。

美國就業市場不理想,由上市公司不斷裁員可見,情況不會一下子改變過來,市場估計由9月開始減息至2025年6月幅度可以達到2%至2.5%。香港的最優惠利率當然不會跟足跌幅,但銀行同業拆息都會跟隨大市波動,當今這一個月的息率為4%,若果減至2%,以住宅物業的按揭為 H+1.3%計算,實際利率為3.3%,相比現今封頂息率的4.125%,利率有望下調0.825%。

對貸款者而言,當然是好消息,而銀行的按揭生意也會變回有利可圖,按揭市場又會出現百家爭取,互相爭奪的優質生意。



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