物業投資者入市前會有三方面考慮，投資成本、借貸能力、投資回報。 (MR.Cole_Photographer via Getty Images)
施政報告公佈多項樓市措施後，帶動周末一二手成交上升，但有分析認為此份報告沒有提出政策托市，對提振樓市作用有限。然而，大家別看輕今
次所推出的新措施，筆者同大家計計數就知新措施威力有多大。
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如大家細心了解一下是次放寬措施其實與首置人士基本上沒有太大關係，金管局這次安排完全是針對物業投資者而設的，目的是鼓勵及推動投資者入市。以往住宅的成交比例，一般來說，用家、投資者、非本地居民為 7：2：1，如果市場沒有投資者而單靠用家是撐不起整個樓市的，須知若要樓市企穩，首先必須做的是要谷起成交量，新措施相信就是要引導更多投資者入市增加成交，從而帶動整體氣氛令更多用家入市。
物業投資者入市前會有三方面考慮，投資成本、借貸能力、投資回報。首先，今年2月政府在財政預算案撤銷所有辣稅，包括新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD），將投資成本大大降低。而今次施政報告推出的其中兩項措施就是「不論物業是否自用，按揭成數上限一律為七成」及「取消按揭申請人在申請按揭時如有其他按揭物業作出借貸和擔保，需調低按揭成數一成的要求」。做得投資者唔多唔少都會有按揭貸款在身，以往如想買層600萬嘅樓投資收租，按揭成數最多只能承造五成即借到300萬（非自用物業減一成，有按揭在身再減多一成），但新措施推出後，他可以即時借到七成即420萬，投資成本足足降低120萬。
借貸能力大大增強
在借貸能力方面，另外兩項新措施「非自住物業的《供款與入息比率》上限一律五成，與自用物業上限看齊」及「取消按揭申請人在申請按揭時如有其他按揭物業作出借貸和擔保，《供款與入息比率》調低一成的要求」。如你已有自住樓又想買多層樓收租的話，以往你的《供款與入息比率》只得三成(非自住物業及有按揭在身各減一成)，新措施推出後上限調升至五成。舉例如家庭每月入息是10萬的話，以P-1.75%、30年供款計算，新措施推出前，現有及新買的物業按揭總貸款額上限是638萬，但在新措施下，今天兩層樓合共就可以借到1,063萬，足足可以借多425萬，大大增強了你的借貸能力。
以往就算你家庭每月入息有10萬元，你都未必有足夠的借貸能力買多層樓，但今天同一份入息，你只要有180萬首期，之後就可以向銀行借多420萬，買多一層600萬嘅樓收租。
至於決定投資者會否入市的關鍵就是投資回報，現今有三個重要因素影響著投資物業的升值能力及租金回報。1)未來美國利率走勢，如非政治因素影響，美國將會在未來兩年持續減息，隨著定存利率下降，相信現在存放在定存的資金部份將會流入樓市。2)內地和香港經濟增長，自中央出大招後，整體投資市場氣氛改善，相信亦會帶動實體經濟逐步向好。3)外來人口流入本港，自政府推出多項專才計劃及增加非本地生大學學額後，租務需求大增令租金不斷上升，相信在未來一年這個情況仍會持續。如以上三項數據都持續向好的話，估計投資者將會陸續入市，令住宅市場趨向「止跌回穩」甚至逐步回升的可能。
葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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