勁一專欄 - 諗sir 2024年12月10日
預算有限 啟德、奧運、土瓜灣3大區份揀樓策略
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諗sir,你好!本人在中環區返工,沒有小朋友,尚有五至八年退休。由於預算不多,考慮買21年樓齡的奧運站維港灣一個兩房單位,又或三至四年樓齡的啟德一房盤,啟德樓盤如啟德一號、Oasis、嘉滙、天寰、龍譽,與鄰近的譽港灣比較,以上哪個盤較好?
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在沒有變化下,會在香港多做十年工作,之後跟太太返內地退休,而香港的物業現在會自住用,日後會放租。請問哪些屋苑的防守性較好?謝謝閣下寶貴的意見!
讀者阿祺
讀者提及過三個區份,以區份來說最好是啟德區,意指近啟德站的幾個屋苑,或行內稱河東,即是啟息河以東包括啟德一號、Oasis、龍譽那區域。
第二個區份,便是奧運站近海區份,即奧海城1期那邊,有三寶維港灣、浪澄灣、海帆軒。
第三個區份,是傲雲峰附近,即土瓜灣一帶,連同傲雲峰附近,都有些較新及細的單幢樓。
關於何文田屋苑,直接說不考慮了。
啟德盤吸內地香港買家
上述三個區份排名,以啟德最好;奧運當然也不差,土瓜灣排最後。
因為啟德吸到內地客,香港人也會買,客路廣、規劃好,當然三房呎價,現也維持到每平方呎25,000元,客觀說,租也難找到單位視察。
奧運站頗受香港人歡迎,內地客也有一定數量,只不過樓齡舊些少,但也屬好地方。
土瓜灣區規劃雖差,但勝在方便,以及與啟德也是幾步之遙。
如果在最好的區份,讀者的預算或借貸力難買兩房單位,只夠買一房單位,那不如去次選區份㨂兩房單位。所謂「寧為雞頭,莫為鳳尾」,寧願去土瓜灣揸件正常或偏好的貨,也不要在啟德坐件無人要的貨。
至於奧運站,讀者預算不夠買浪澄灣兩房單位(開積大),另維港灣出名在三寶之中較細,以及望上去外牆沉色而殘舊,那就不要花錢入手當區的次選屋苑了。
雖然現在啟德是乾有客,但不夠盤。現在普遍出去找房的客人,都是有經濟能力,和想出去找較高質房子的客人。
貪平而借貸能力不好的,不會在這個時勢出去找房子。
買樓必須要想想,一旦房子要賣,是否易於找人接貨?假設閣下永世不沽,也要考慮房子一旦要拿去抵押,究竟銀行會否受理。
雖然傲雲峰附近有不少新樓,但很多新樓都是一、兩房開側,而屋苑規模也沒有傲雲峰那麼大。
以讀者預算,應可在傲雲峰買到中等貨,可以連同譽港灣去搵搵,不要夾硬去啟德將就買質素差的,亦不需因呎價高而反轉選奧運400幾平方呎細兩房單位。
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撰文:諗sir
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