再談談如何統計樓宇未來的供應量
再談談如何統計樓宇未來的供應量
C觀點｜再談談如何統計樓宇未來的供應量
我其實並不反對以發展商將有多少樓盤出售來推論未來樓宇的供應量；我反對的是把「之前」賣剩的貨尾也計算入「未來」樓宇的供應量。
有人覺得這樣做沒有問題，反質問我，難道這些
貨尾盤以後不能在市場上出售嗎？不能成為樓宇的供應嗎？他還反問我，我們的同事天天都在推銷這些貨尾盤，我們的公司天天都在賺貨尾盤的傭金，而我卻好意思反對把貨尾盤視作未來樓宇供應的一部分。如果這些貨尾盤不算是供應，怎有生意得我們做？
我當然不反對把過去賣剩的貨尾往後繼續拿出來賣。沒有人會這麼蠢，認為當年開的盤，只能在當年賣，以後就不應再賣。這是善用資源的考慮，不是統計未來樓宇供應時的考慮。我認為我們在統計某個時段的樓宇供應量時，就只能計這個時段裏新開的樓盤，不宜把這個時段之前多年的貨尾也算進來。
2024年內開的樓盤，就只能算作2024年的供應，不能因為賣不出，又把它算作2025年的供應。把同一個單位反覆在不同的年份拿出來重複再統計，從統計角度去考慮是不妥當的。因為這樣會把下一個時段的供應量增大，令市民誤以為供應量在增加。但現實是社會新建的樓宇並沒有增加，只是之前市道不好，賣剩的貨尾增加罷了。
由此可見，把貨尾增加視作樓宇供應的增加是不對的，是有誤導作用的。因此，貨尾盤雖然也是下一個時段可以推售的樓盤，卻不能把這些貨尾盤也視作下一時段的新盤供應。
情況有如一個人，2025年沒有人工加，只是因為2024年有餘錢未用完，可以留作2025年花，亦不能說他在2025年有比前更多的收入。
此之所以，我們在統計樓宇供應的時候，必須把每一個時段的新供應獨立統計，不宜把時段互相重疊，反覆重計。這樣只會造成混亂，令統計出來的結果錯漏百出。
其實，要處理這個問題並不難。我們只要把鹿和馬分開計算便是了。即是說，貨尾盤還貨尾盤計，新開盤還新開盤計，並同時各自分開來報便不會混淆了。
於一般的市場參與者而言，他們關心的是這一刻市場有多少貨尾，卻不太關心這些貨尾是在哪個時段出現的。至於那些即將出現的新盤，市場參與者會關心這些新增的樓盤會在哪些時段出現。這些新推出的樓盤將在甚麼時候推出？推出的量有多少？以甚麼價錢推出？都將對市場影響重大。
如是看來，新開盤口的影響力遠比貨尾盤大。在這種情況下，我們就更加不宜把貨尾盤也撥入至下一個時段的新盤一起來計。硬把兩種性質不同的樓盤混在一起來計，只會被誤以為是指鹿為馬。
施永青 am730C觀點 舊文
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