財金解碼本報記者 - 國策再提振樓市 內房股值留意 | 財金解碼
港股今年資金輪流炒作，隨著中央推出一系列提振消費及支援住房市場措施，升勢已由科技股擴散至消費股，加上中房協將於本周四至周五（27至28日）在北京舉辦房地產市場形勢報告會暨企業座談會，市場關注內房股會否因此迎來轉機。有分析
認為，內房最壞時刻或已過去，但對於能否追落後而急升，仍然較為悲觀，若投資者入市短炒的話，宜揀選較安全的國企或「半國企」，並關注個別公司的財務狀況。記者 盧君勉 葉卓偉 羅芊芊
中共中央辦公廳、中國國務院辦公廳近日印發《提振消費專項行動方案》，提出8方面30項重點任務，包括多措並舉穩住股市、用力推動房地產市場止跌回穩、更好滿足住房消費需求等，並且是首次在國務院發布提振消費文件中，專門闡述支持住房消費的具體措施，當中明確提出房屋公積金支持政策，適時降低房屋公積金貸款利率，擴大房屋公積金使用範圍，以及提到允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房等。此外，中國房地產業協會將於本周四至周五在北京舉辦房地產市場形勢報告會暨全國一級資質房地產開發企業座談會，以幫助開發商了解市場趨勢，探索房地產發展新模式，以推動市場止跌回穩。
然而，富途證券首席分析師譚智樂表示，內房股短期內單靠政策，難以推動股價大幅上揚。iFast Global Markets投資總監溫鋼城亦指出，雖然認同內房最壞時刻或已過去，例如70大中城市樓價按月跌幅持續收窄是好訊號，惟內房股能否追落後而大升，不諱言較悲觀。
最壞時刻或已過 仍難大升
譚智樂指出，雖然內地政策與內房板塊升跌一定有關聯，但短線來看，內房股走勢未必會因政策而受較大影響，而且上述政策並非很具代表性，對內房股短線前景仍偏向謹慎，認為板塊整體面臨利潤壓力。
至於本周即將舉行的房地產開發企業座談會，譚智樂認為這難以成為內房股有效的催化劑。他解釋，「很多三、四線城市還有很高的庫存壓力，這些不是一個座談會、一個政策就可以改變的事」。他又提到，今年A股表現變好的原因，主要是因為金融市場自由化、少監管、少幹預而驅使。
溫鋼城亦直言，內房仍面對不少問題，有統計指全國空置房高達1.5億個，雖然中央正安排地方政府吸納這些房屋作「保障性住房」，但供應過剩的情況依然嚴重。他提到，內地2月全國城鎮調查失業率最新升至5.4%，「買屋最基本當然是要有人工，沒工作，銀行也不會按揭」；而即使近日內地「三頭馬車」等數據有改善，相信民眾一時三刻也難馬上買樓。
他又補充，內地樓市與日本90年代情況類似，當時日本樓市大幅萎縮，經歷迷失30年，坦言現時難以判斷內地樓市會迷失多久，但相信偶爾亦會出現反彈。
內房股選擇方面，溫鋼城認為內房估值低，股價雖難大升，但「炒波幅其實都好玩的」。若然短炒的話，民企內房爆發力較強，但他推薦較安全的「半國企」萬科（2202），並強調散戶要趁低位才買，不要高追；而國企內房爆發力則稍遜，但「炒波幅」也不錯，可留意中國海外（688）及華潤置地（1109）。
譚智樂則建議，投資者在選擇內房股時需更審慎，應盡量選一些負債問題相對小，或者過去沒有涉及違約相關風險的股份進行投資。他舉例，央企背景的中國海外、華潤置地、越秀地產（123）等內房股就沒有涉及這些風險，資產負債表相對比較健康。
他認為，業務多元化的房企貝殼（2423）以長線來看屬不差的選擇。對於貝殼近期公布業績後股價急跌，他指公司收入可觀、但盈利能力遠差預期，主要受發展其他業務拖累，並認為「這些屬於典型急升後的調整，要去買的時候暫時可以先觀望，需要一點時間去消化」。
尋找內房替代品可選內銀
同時，他不建議以物管股作為內房股的替代品，因為內房和物管都是相輔相成，物管增長空間都是來自發展商賣樓後能夠提供的管理物業面積，當房企經營不順時，物管也未必有太多空間，甚至利潤同樣有收窄的狀況。
對於不敢直接投資內房股的投資者，譚智樂建議可考慮內銀股作為間接選擇，例如中行（3988）、交行（3328）、建行（939）及工行（1398）等。他表示，因內銀股始終受壓於內房資產負債及不良貸款，若整體內房轉好，內銀股都會反映這些利好因素，「如果你很怕房地產，很擔心一些違約風險，退而求其次可以考慮一些內銀股。」
精選內房相關股份
港股資金輪流炒，市場盼望低迷已久的內房股也可追落後，惟行業面臨經營壓力，即使有國策支持，投資者入市揀股仍需審慎，並以國企內房較為安全，而iFast Global Markets投資總監溫鋼城及富途證券首席分析師譚智樂亦不約而同，揀選了中國海外發展（688）及華潤置地（1109）。
中海外銷售跑贏同業
中國海外發展（688）作為國企內房龍頭，財務較為穩健，銷售亦跑贏同業，有望率先受惠政策寬鬆。以今年1月至2月計，公司累計合約物業銷售金額約252.2億元人民幣，累計已售樓面面積約124.59萬平方米，分別按年升32.8%及26.2%。
策略方面，溫鋼城建議可待13元買入，目標價15.2元，止蝕位12.5元。此外，公司將於下周一（31日）公布去年業績。
潤地股價上望27.5元
華潤置地（1109）同為國企內房龍頭，今年首兩月累計合同銷售金額約251億元人民幣，總合同銷售建築面積約107.3萬平方米，分別按年增長21.8%及8.7%。
策略方面，溫鋼城指潤地可在24.5元買入，上望27.5元，即橫行區頂部位置，止蝕位定在23.7元。該股將於本周二（25日）公布去年業績。
萬科屬「半國企」之選
除了國企之外，溫鋼城建議留意「半國企」萬科企業（2202），爆發力較強，可於5.8元買入，「試一試水溫」，上望6.8元，即潛在水位17%，止蝕位定在5.45元，並強調跌至這個水平要「頭也不回」止蝕。
該公司早前獲深圳地鐵集團入主，並於上月獲提供最多28億元人民幣貸款，貸款利率較低之餘，資產質押率亦高於市場標準，反映其大股東支持；另公司將於下周一（31日）公布去年業績。
貝殼宜待調整後吸納
貝殼（2423）上周已公布去年業績，並宣布派發每股普通股0.12美元或每股美國存託股份0.36美元的末期息，惟績後股價連日下跌。譚智樂對此形容為「典型急升後的調整」，認為可待一段時間消化後吸納，屬內房長線之選。
公司亦有別於一般內房股，是一個科技驅動的房產交易和服務平台，核心業務包括二手房交易、新房交易、家裝家居及租賃服務。
內銀息率高具防守性
至於對內房股有戒心的投資者，譚智樂建議可考慮內銀股作為間接選擇，同樣可受惠於內地樓市轉好，整體風險則較低，當中包括中國銀行（3988）、交通銀行（3328）、建設銀行（939）及工商銀行（1398）等。
另一方面，內銀股普遍息率較高，具一定防守性，上述4隻股份息率亦達逾8厘，甚至9厘。
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