業主不把舖位出租是怕銀行call loan嗎？
業主不把舖位出租是怕銀行call loan嗎？
業主不把舖位出租是怕銀行call loan嗎？
社會上最近出現一種景象，就是即使在旺區，也有不少「吉舖」長期丟空，未見租出。照道理，這樣旺的地區，只要業主肯收便宜一點的租金
，是不愁租不出的。那這些業主為甚麼寧願讓這些舖空置，也不便宜一點把舖出租？出租了，多少有點租金收入，總好過丟空，還要交差餉管理費；沒有租金收入，業主就只能用荷包裏的錢去支付銀行利息，並非長遠之計。
有人解釋，業主之所以寧丟空，也不出租，是擔心會招致銀行call loan，那就只會死得更快。所謂call loan，就是指銀行因用作抵押的店舖價值向下調整，而不願作原先那麼高的貸款，因而要求借了銀行的業主，按舖價下跌的幅度償還部分貸款。
舉例來說，業主的舖原來值2,000萬元，銀行願意按舖價作五成貸款；現在舖價跌到只值1,000萬元了，銀行如果仍堅持只借舖價的五成給業主，即就是只肯借500萬元，變成借多了500萬元。這時，銀行就會追業主償還這筆借多了的500萬元。
500萬元是一個不小數目，未必個個業主都拿得出。如果業主無力補這個差值，銀行有權接收業權，把店舖在市場上出售，以償還銀行貸款。
為了避免銀行及早得悉舖價已大幅回落，有些業主會假扮店舖原有的租客仍在經營，並有能力交過去一樣的租金。如果業主接受租金調低後的新租客，就會提醒銀行，舖價可能已隨租金下跌，招致銀行為店舖重新估價並call loan，要求業主補差值。
假設原先這個舖的租金是每月5萬元，現在跌到只能租每月2.5萬元。租金跌了一半，銀行起碼會認為舖價亦得跌一半，可作的貸款亦得跟著跌一半，那就得向業主call loan。為了避免面對這樣的困境，有些業主就寧願扮有租客在繼續交租。當然，這樣做等同欺騙銀行，是會有法律責任的；但不能排除有人會鋌而走險。
不過，銀行並不是傻的。銀行對商業樓宇的貸款會定期檢討，會委託測量師實地考察，重新評估店舖的市值。欺騙銀行並非長遠之計。因此，市面上的吉舖，只會有極少數是因為怕銀行得悉市值租金而call loan才丟空的。對業主來說，有租收總好過沒有租收。況且，舖租下跌已是眾所周知的情況，銀行怎會這麼容易受騙？
據我所知，大部分空置的舖位，都不是業主拒絕出租，而是因為業主在釐訂租金時，總不肯一減到位，而是總想比別人租得好一點。結果在談判時拉拉扯扯，費時失事，未談得成，市值租金已再進一步下跌，準租客很快找到更好的選擇。結果，這類業主總是落後於形勢，他們不是一直都不肯減租，而是每次減租都不到位。如果一年前就肯把租金調低到今天的要求，他們的店舖一年前就租出了，而且已經收了一年的租金。
施永青 am730C觀點 舊文
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