北部開發帶來新機遇（曾淵滄）
北都佔地約三百平方公里，佔全港總面積接近三分之一。當中部分土地屬人煙稀少的邊境禁區。由港英時期至回歸後，香港北部與深圳接壤的大片地帶一直以鐵絲網圍封為邊境禁區，主要為防止內地居民偷渡來港。時至今日，隨著內地經濟發展，已無設置禁區的必要。北部另一部分土地屬
於清代已居於當地的原居民後代所有，土地擁有權錯綜複雜，仍沿用清代律例。近年不少原居民已將地皮售予發展商，致使以「四大家族」為首的大型地產商成為主要地主。
北部開發的契機
特區政府允許地產商原址換地，以配合發展計劃開發相關用地。然而，近年本港樓市表現疲弱，加上銀行收緊借貸及加息，令發展商對支付補地價以開發如此大面積土地的意欲大減。因此，政府動用《收回土地條例》大面積徵收第一期三個發展區的土地，包括古洞、洪水橋及新田，並向兩家龍頭發展商新鴻基地產與恒基地產支付一百二十億元賠償。在資金緊張下，部分發展商選擇放棄千萬平方呎地皮，改為接受政府賠償，反而較為可取。
相關用地將規劃為未來香港的創科園區，政府更計劃為園區制定專門法例。
土地批出方式亦將一改過往「價高者得」的公開招標制度，改由特區政府高層組成的委員會直接批地。該委員會已著手物色及招募內地創科企業進駐北都。有媒體形容北都儼如「特區中的特區」。
邁向政府主導的發展模式
香港北都的發展模式，似是仿效新加坡建國初期裕廊工業區。北都佔地較當年的裕廊工業區大數倍，當年新加坡政府開發裕廊與大批政府組屋區，主要依靠政府徵收取得土地。過去許多年，香港強調自己是世界上最自由的經濟體，政府盡力不幹預、不參與經濟事務，也極少徵收民間土地。如今開始大規模收地，既是巨大的改變與考驗，也等同正式宣告結束多年來的絕對自由放任。
現在特區政府主動收地開發，將來不排除在北都出現政府參與的企業；並與內地創科企業直接合作，主動引入相關企業進入香港，情況亦類似新加坡的政聯企業。由此可見，特區政府在北都發展上，已改變多年來堅持的「積極不幹預」自由經濟方針，轉而採取類似新加坡的政府主導模式。
特區政府決意全面改變香港的經濟結構，加強及加快創科發展，不再單靠發展金融業及其他服務業。要全力爭取創科產業投資，就不能再東一個科技園、西一個科技城，而要學裕廊工業區的發展經驗，統一規劃大面積土地，發展潛力可望超越新加坡。
實際上，內地許多創科園區都是在大片土地上作全盤規劃，北都亦採用此模式，並選擇與深圳為鄰—今天的深圳已是中國最重要的科技之都，大量創科企業落戶其間。特首提出為北都特別立法，估計其中一項將是便利北都與深圳之間創科人才的往來。
政府適度參與的後起之秀
六十年前，香港已是「東方之珠」，繁榮程度遠超剛獨立的新加坡；當時香港是全球最大的輕工業中心，工廠林立。其後，中國在鄧小平帶領下推行改革開放，香港數以萬計的廠主決定北上投資、關閉本地工廠，經濟全面轉型，進軍服務業，發展金融、貿易、航運等。
香港曾一度成為世界第一大港，因當時深圳尚未建成碼頭；深圳、東莞成為工業重鎮，產品經香港轉運出口。隨著時日推移，深圳自建碼頭，並發展成創科重鎮，匯聚了騰訊、華為、大疆等企業總部。如今，深圳的生產總值已超越香港。
上世紀九十年代，上海、深圳開始發展股票市場；如今滬深兩地的每日股票成交額已達香港數倍。香港的本地生產總值更落後於人口較少的新加坡。這反映政府「積極不幹預」的自由經濟體制，或已不及政府適度參與的混合型自由經濟模式。
北部開發的前景
今年《施政報告》除提出加快發展北都外，同時決定暫緩交椅洲填海計劃。過往，北都遲遲未獲開發，主要基於種種政治上的障礙。港英時期以至回歸後的歷屆政府均不願觸碰這些敏感問題，於是當土地不足時，填海往往成為首選方案，故此催生了「明日大嶼」（即交椅洲填海計劃）。
《港區國安法》實施後，特區政府施政更見果斷，開發北都再無政治掣肘。由於北都為現成土地，而交椅洲填海工程需時，故此北都發展步伐必然較快。發展局局長表示：估計未來十年，全港土地供應約二千六百公頃，其中七成來自北都，已完全不再提及交椅洲。
為配合北都加快發展的步伐，首批北都用地預計於未來五年內悉數推出。特區政府不會因應樓市疲弱而減慢供地速度。可幸的是，北都發展將吸引大量高收入的創科人才來港，這批新來港人士對住屋需求殷切，可望為物業市場帶來支持。
（作者為財經評論員。）
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