又形變勢變？(上) —— 升市再現，人心為何更急？
又形變勢變？(上) —— 升市再現，人心為何更急？
2022年我講過「形變勢變」，預測港樓進入結構性下行。今日回望，這結果不是神準，是時代本身已轉向。
最近又多人問：會不會再出現形變勢變？因市場開始有人唱好。大行話新一輪周期可升7年
，有人甚至拋出85%升幅，加上新盤個別個案，氣氛突然又熱返。
但我反而覺得這種「再度亢奮」與上一輪不同。上一輪升市背後是收入增長、企業擴張、世界相對和平安穩；今輪更多是資金無處可去的被動選擇，內地資產價格回落、資金外流受限，不少人未有海外身份、亦未必認識海外市場，見港樓有起色會覺得「不如留喺度算」。加上另一條支撐線：租金。學生、專才、過渡性人口，令租金表面企得住，甚至局部上升，於是好多人得出一個結論——「租金唔跌，樓價唔會死」。
問題是，支撐租金與支撐樓價的未必是同一種力量。這刻升勢更多建立在「相對比較」之上：內地大而差、香港細相對容易好；海外難不識又走不了資、香港無辣招風險控制容易。但相對優勢從來不等於長期動能。
真正值得問的不是「會唔會升」，而係——呢個升勢，靠乜嘢維持？
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HEA富專欄 - 郭釗 舊文
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