C觀點 - 施永青
港人港地應專供首次置業
(2012年09月10日)
港人港地的想法是我三年前首先提出來的，可惜一直得不到政府正面的回應；直到梁振英競選期間，港人港地才被納入他的政綱。
上星期，政府終於決定試推港人港地，但理念卻與我的並不完全一致。差異有以下幾個方面：
(一)政府的港人港地只規定這些土地上建出來的樓要賣給香港人，不能賣給外地人；而我則不只要求賣給香港人，還要規定只能賣給香港的首次置業者。
(二)政府的港人港地上所建的樓，香港人買了之後，可以自住，亦可以出租；而我則規定只可自住，不能出租。
(三)政府的港人港地在建樓時沒有規定大小呎數；而我則建議只能建五百至六百呎一廳兩房小單位。
(四)政府的港人港地雖有再次轉售的限制，但時限只有三十年，三十年後就可以賣給非港人；而我則認為此限制應列明在地契條文裏，在土地批租的年期裏一直有效。
現在政府不加設我提出的限制，港人港地上所建出來的單位，就有可能賣了給港人中的投資者，或者已有樓的人，而不是本地的首次置業者。首次置業者的財政能力一般都及不上投資者與換樓人士，必須有專門為他們而設的供應，才能保障他們有買到樓的機會。由於今次政府推的港人港地針對性不足，推了也解決不了社會的真正問題──首次置業困難。
政府的港人港地沒有呎數的限制，地產商就可以拿來建大單位、建豪宅，結果變成為富二代的首次置業服務，最急切需要政府扶助的人反而得不到照顧。但如果這些樓都是五、六百呎的細單位，富二代就不會願意搬進去住。再者，買了這些樓的人不能出租，而且轉售時亦只能賣給本地首次置業者，非買來自住的人不容易有利可圖。這才可以保障這類樓落在用家的手裏。
政府的港人港地，轉手的時限是三十年。表面上來看，三十年不短。但隨著日子的過去，時限會愈來愈短。到三十年後就完全不受限制，屆時就可以與普通樓一樣，任意賣給出得起錢的海外投資者。樓宇的銷售對象愈廣?，可售得的價錢就愈高。因此，按政府的規定，隨著限售的時間縮短，樓價就會逐步上升，可能導致這類樓更受投資者歡迎，首次置業者更難買得到。
如果港人港地能加上我建議的限制，地產商在投這類土地時，出價一定不會像以前那麼高。地產商會按這些樓的銷售對象，去衡量將來樓建成後可賣甚麼價錢，然後計算出甚麼地價將來有錢賺。現時政府賣居屋，也只能賣市價的六成至七成左右，相信地產商買港人港地時，樓面地價也只及過去的六折至七折左右。首次置業者看到地價平了，就會較有信心將來有平樓買。
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