恆基地產主席李兆基先生在1月6日提出，在免補地價的大前提下，可以興建約300平方呎、售價約100萬元的住宅單位。筆者翌日在網上瀏覽，已發現有各界人仕作出評論，可見大家都對之嚴陣以待。當中有人已在盤算，如何防止他人獲利，又有學者已經跳步想到如何推展到工廈、丁屋等，以便釐定政策涵蓋範圍等問題。
只不過李先生明明是發展商，為甚麼想到像特首提出新房策那樣？說穿了，只是一個商業上的建議：恆基出地，撥出「環頭環尾」來建一些300呎售價約100萬元的「經濟適用房」；而政府免補地價，並要包七通一平。換句話說，就是將補地價的金額變成磚頭砂石，然後經由發展商之手賣給市民。
其實就是舊瓶新酒，以前都有類似的例子：例如天水圍發展商的土地，先由政府收購，然後撥回部份給發展商建私樓，政府興建公屋居屋及其他公共設施；又或者像?魚湧站項目，整個項目由發展商興建，然後撥出部份做居屋；甚至乎像鴨?洲的深灣軒和長沙灣的碧海藍天，原本都計劃由發展商興建，前者撥出部份座數，後者隨機抽出單位，作為居屋出售的「混合式發展」；後來才因市況不招，由發展商補地價作私樓出售。筆者以前曾為文講述：
公私混合式發展再度招魂(2011/09/06)
http://blog.yahoo.com/_B4PDDA4NJB3NVUAHKNQL43B5Q4/articles/72588
據稱天晉二期每呎建築費達3,000元，300呎單位豈不是要90萬？假設那些單位只需要一半建築成本，地價毛成本(未計七通一平及補地價)要每呎1,000元，每個單位「見得到」的硬件成本已經要75萬。如果將七通一平及補地價當作沉降成本(因為生地變熟地都有這些成本)，發展商一樣有25%利潤。
根據恆基地產2011年年報，公司持有4,190萬呎農地，其中位於東北三鎮及洪水橋的有910萬呎；「假若均獲准以兩倍地積比率發展，其可建樓面面積將達1,820萬平方呎。假若獲准以三倍地積比率發展，其可建樓面面積更將高達2,730萬平方呎。」
總土地面積 烏溪沙的迎海項目，於2009年10月每呎樓面補地價3,243元，當時中原城市指數大約73點，現時指數已上升了六成，假定地價只當一半升幅三成計，每呎樓面補地價大約4,200元，套用在兩倍及三倍地積比率計，補地價金額分別為764億及1,146億。如果計足六成(仍未反映未來的樓價升幅)，則要增加到944及1,416億。不要忘記這只是計四個新市鎮內的農地，如果計及所有4,190萬呎農地，總金額還要增加3.6倍，相信四叔有生之年，都難以全數發展。
所以站在四叔的立場，與其要拿出鉅資補地價，不如免補地價將部份農地變相撥給政府，把地價這些已出之物套現，就算最終用成本價將落成樓宇交予政府作公屋及居屋，放棄那25%利潤，一樣除笨有精。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年1月8日 舊文
