C觀點 - 施永青
雙倍印花費殺傷力大
(2013年03月12日)
【am730專欄】從增加的幅度上來看，今次對第二次置業所增收的印花費，懲罰性不及之前針對短期轉讓與外來買家所徵收的印花費。針對二次置業的印花費，最高不外8.5%；而針對短期轉讓與外來買家的，最高可去到20%與15%。然而，今次雙倍印花費的覆蓋面卻比上兩次大。短期轉讓佔市場交投的比例，在大旺市的時候，亦不外兩成左右。至於外來買家，佔市場交投的比例，一般都不足10%。餘下來的，主要是本地投資者與用家。而用家中則以換樓人士為主，因為現時的樓價已與首置者脫節。但今次的雙倍印花費，不但影響本地投資者，連換樓的用家也被波及，打擊面十分大。
雖然說，換樓人士只要能在6個月內將原先的單位賣出，就可界定為用家，而非二次置業投資，可要求政府退回多交了的印花稅；但一般換樓人士都不會隨便去冒這種風險。他們會傾向先把原先的單位賣出，然後再以沒樓人士的身份去買樓，那就不用交雙倍印花費了。換樓人士的這種做法，可對市場的表現，造成很大的差異。
在市勢明顯趨升的時候(之前香港的樓市就是處於這種境況)，換樓的人會傾向先買入，後賣出，因為他們擔心，賣出後會沒法以同一個水平的價錢補回。但現在他們會採取完全相反的策略——先賣出，後補回；因為他們擔心，一旦沒法在6個月內賣出原有的單位，就沒法要求政府退回印花費。此外，要在一定的時限內賣樓，對賣方有壓力，在討價還價時肯定會處於劣勢，不容易賣得好價。
當換樓人士採取先買後賣的時候，市場上買家多，賣盤少，價格自然趨升。但當換樓人士採取先賣後買的策略時，市場上就賣盤多，買家少，價格就容易下調。
自住的小業主放盤，壓力相對不大，非過了3、4個月都賣不出，否則不易輕言減價。所以二手市場的調整，會來得比較慢。
但發展商的情勢就不一樣。他們賣的是樓花，是中大型單位。樓花未能即時入住，銷售的對象不是用家而是投機者。而中大型單位的主要銷售對象，亦不會是初次置業者。政府的多種懲罰性印花費措施，都會對新盤的銷售，產生遏抑作用。此之所以，最近發展商已紛紛選擇減價。
此外，雙倍印花費對買樓收租的投資者，有很大的阻嚇作用，尤其是工商舖與豪宅，所受的打擊會更大。超過2千萬元以上的物業，如果是買來投資，得繳交8.5%的印花費。現時這類樓宇的租金回報率才兩厘左右，交了8.5%的印花費，等同首四年的租金白收。在這樣的情況下，還有誰願意買樓收租？因此，今次即使樓價往下調，租金亦可能因租盤減少，而無法隨樓價同步下跌，對要租樓的人幫助不大。
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