曹仁超：別做蝸牛亂買房 (2013-09-02 10:09:08)
轉載▼ 不背龜殼 不做蝸牛
自古以來，結婚是中國人的終身大事。婚禮辦得隆重又體面，象征男方家族富有、地位高。中國人通常認為“成家”先要“立室”，買了房“有瓦遮頭”，才能建立屬於自己的家。相反，婚後要租屋或與家人同住，就好像寄人籬下一樣。
老曹我年輕的時候，香港已經流行“四仔主義”，提倡男人一生要達成四個目標：“買架車仔，買層樓仔，娶個老婆仔，生個仔仔”，也就是“買輛車、買套房、娶妻、生子”。這個想法至今仍然經久不衰，香港近年房價不斷上漲，不少年輕人振臂高呼“沒錢買房，女友不肯嫁”，或者“買不起房就不結婚”。買房仿佛成了結婚的必要條件。
2011 年有內地網民分享及總結出“中國十大城市娶親花費清單”。結果深圳第一，娶親需要208.2 萬元人民幣，花費同樣超過200萬元人民幣的還包括北京(202.8萬元)及上海(200.8萬元)；超過100萬元人民幣的則有杭州(178.2萬元)、廣州(128萬元)、天津(108.6萬元)及南京(102.8萬元)。
深圳娶親清單包括均價人民幣178.4 萬元的樓房一套(80平方米)、裝修10萬元、家具5萬元、轎車10萬元、度蜜月1.2萬元，以及拍拖兩年的消費約3.6萬元。清單中假設辦喜酒的4萬元人民幣可以靠收紅包相抵，並以花費不算太高的韓國為度蜜月地點。簡單算算可知房子在清單所列的相關開支中占了近九成。
假設男方有資產30萬元人民幣，年薪6萬元人民幣，他要傾家蕩產不吃不喝並工作30年，才能“風風光光”娶老婆。反之，如果住在深圳的小情侶不買房的話，不需20萬元人民幣就可以組織家庭了。也難怪內地近年吹起了“裸婚”風。
為結婚買房，不合時宜
我老曹認為，結婚要有自己的房子，只是上一代人所定的規則，已經不合時宜，年輕人應該敢於推翻舊制，因時制宜。
現在內地有種說法，說高房價是丈母娘推上去的，因為丈母娘要求女兒結婚時男方必須要有一套房子。
我老曹則不是。我女兒結婚時，我沒有出錢也沒有借錢給他們買房子。他們自己買不起房子的話，就應該去租，何必勉強買下？我老曹實在不希望女兒依賴父母，應該自食其力，況且我不贊成年輕人太早買房，年輕人買房越遲越好！
我老曹常說40 歲以前不要買房。40 歲以前如果買了房，我就沒有錢投資《信報》了。當年10 萬港元買一套房子，到現在是300萬港元，但我用那10 萬港元投資《信報》，2007 年價值1500 萬港元，還不包括過去30 年所派的股息。
騰訊的創辦人馬化騰也是放棄了買房，用積蓄來創立騰訊，今天公司市值已超過 4000億港元。若他當初選擇買房，沒有創業，現在可能只是一個住在小公寓里的打工仔。
內地物業市場“市場化”由1994 年開始， 參考外國例子， 最少有28 年好景，加上城鎮化進程刻不容緩，已經買了房的到2022年都不用太擔心房價大幅回落。但內地房地產持續上漲已經超過 15 年，還能持續多久？我老曹認為維持不到五年。而內地經濟未來看漲多久？15年。
以人均收入計算，香港和內地的房價都是天價。國際物業顧問機構萊坊(Knight Frank)2012年公布的主要國際住宅指數(Prime International ResidentialIndex，簡稱PIRI)顯示，以當地年均收入來買一個100 平方米的豪宅計算，香港地區位列全球第五，需要96.4年的收入來買房子。
該機構又指出，由2006 年第四季至2011 年這五年間，香港平均房價升幅達93%，屬於全球第二熾熱的樓市。而《經濟學人》2012年3 月曾發表季度房價指數，比較21個經濟體，結果發現中國香港的房價比“合理價值”(長遠售價與租金收入的平均比率)高出58%，世界排名第二，僅次於新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋里，也就是說受高房價影響的只是新移民。
美國美世咨詢公司(Mercer, LLC)公布了一份“2011 年全球214個大型城市生活成本調查報告”，香港排名第九，是中國城市中排名最高的。報告稱香港生活成本激增主要來自房屋租金。而內地城市的排名均比前一年上升，上海和北京分列第16和17 位，廣州第31 位。
陸地上爬得最慢的動物是蝸牛，海里面遊得最慢的是寄居蟹。它們為什麼行動如此緩慢？因為它們全都背著殼。背著殼，做房奴，不但不能隨心所欲地消費，更嚴重的後果是因為買了房子，缺乏資金，也失去了承受創業投資風險的膽量，會白白錯過“以錢賺錢”的創富機會。
我老曹明白，想擁有自己的物業並不過分。畢竟有自己的房子，婚後非但不用跟父母同住，省卻很多麻煩，而且婚後生活似乎也更有保障、更有安全感。不過要記住樓房絕對有可能是你一生中付出最多錢去買的東西，大部分人為了買它，要負債數十年。
最好的買房時代已經過去
許多人誤以為“磚頭”是對抗通脹的最佳工具，以為通脹高時，房價也會跟著上漲，有人甚至以為房價升幅必然大於通脹率，可惜事實並非如此。高通脹期間房價也有可能不升反跌。
通脹或通縮， 一般看消費物價指數(Consumer Price Index, CPI)走勢，CPI包含食物價格、服務收費、住宅租金等數字，而房價沒有計算在香港的CPI 中。標普/凱斯—席勒房價指數顯示，根據美國房價由1890年至今120 多年來的走勢，我們無法證明通脹和房價是同步的。
戰後至今，美國房價平均每年升幅大約只比CPI 高2%，但樓市本身已經曆過幾次周期，例如1987~1994年回落、1995~2006 年上升，及至2006 年下半年起再次回落，2012 年起又再次上升。
同樣地，除了1975~1976 年及1998~2003年，通脹每年都有，但房價卻幾次大起大落，回顧曆史即知，影響房價的因素很多，即使是通脹期間價格也會下跌。
香港地產的“黃金(1390.00, -6.10, -0.44%)30 年”起步於1967 年，至1997年結束。1973~1974 年期間，香港通脹率達到雙位數，受石油危機影響，香港房價不升反跌，跌幅更超過三分之一。1974年香港地區銀行界宣布為樓宇按揭做15 年分期付款，令1975~1981 年房價大幅上升，由每平方尺200 港元升至1100港元，升幅達四倍多。
1997 年7 月亞洲金融風暴，加上剛成立的香港特區政府仍決定推行“八萬五”住房政策，承諾每年供應8.5萬個居住單位。香港房價由1997 年8 月至2003 年4 月狂瀉65％，人人叫苦連天。當時CPI 仍在上漲。
到2010 年政府推出“額外印花稅”，打擊炒賣，令成交量減少，房價才稍微回落， 2011 年起房價又再次拾級而上。
由此證明除了通脹，房價還受信貸松緊、經濟盛衰、政策等因素影響，如果單單為了抗通脹而買房，很容易連本帶利虧掉。房價和通脹不一定同步，因此我們不應抱著為了抗通脹的心態而買房，也不要當買房是儲蓄；買房絕對是一項投資。
買房不一定保值，更不保證能助你飛黃騰達。買樓宇按揭不但增加自己的負債，還是一項風險不小的杠杆投資，除非首期金額大、貸款額和利息開支小，風險才會相對低一些。若靠貸款來買房，樓房表面上是資產，實際卻是債項。暢銷書《富爸爸，窮爸爸》甚至建議我們不要為了買房而負債，我們應該買入的是資產而非債項。
別忘了1997 年和2003年不少香港中產家庭變成負資產，破產的例子比比皆是。買房百分百是投資，而投資不是百分百會賺的。老土一點，就如廣告所說：投資有風險，價格會升也會跌。
不要因為錯誤的觀念而讓自己負上過百萬元的債務，成為每天為還款而打工的房奴。我們應該抱著投資物業、讓財富增值的心態來買賣物業。
我老曹認為，在決定把大量資金投入房地產市場前，必須先認清投資和居住需要的分別。置業應從投資角度考慮，從升值潛力去決定何時買賣。如果你只求“有瓦遮頭”，便應從實際需要角度出發，租一間你需要的房子居住，不要貿然買下。
(摘自《非富不可》，中國人民大學出版社，曹仁超著，艾經緯 整理)
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